춘천지방법원 2025타경30815. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 12층 1201호입니다. 감정평가상 아파트로 방3·거실 및 주방·화장실2 구조이고, 15층 건물의 12층입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 201,900,000원의 임차보증금 자체가 아니라 그 임차권의 대항력 여부입니다. 강운자의 임대차계약일과 점유개시일·확정일자는 말소기준권리보다 앞서지만, 전입신고일은 2023.11.20으로 우리은행 근저당 설정일 2023.11.03보다 늦습니다. 제공된 판정도 대항력 없음으로 정리돼 있어 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
등기상 말소기준권리는 2023.11.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.03 강운자의 주택임차권등기, 2025.01.20 우리은행 근저당권, 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 경매로 소멸하는 것으로 정리된 권리들에 대해 매각물건명세서도 인수권리 해당사항 없음으로 표시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30815 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실 및 주방·화장실2 · 15층 중 12층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 185,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 201,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 사용승인 | 2023.09.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2023.11.03 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 주식회사아라마루의 소유권보존과 민간임대주택등기도 이뤄졌습니다. 이후 강운자의 주택임차권은 2024.12.03 등기됐고, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.01.20 우리은행의 추가 근저당권과 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강운자 | 건물의 전부 | 201,900,000원 | 2023.11.20 | 2022.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
강운자의 임대차계약일은 2022.11.30, 확정일자는 2022.12.01, 점유개시일은 2022.12.05입니다. 그러나 전입신고일은 2023.11.20으로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금이 현재 최저매각가보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 보증금을 승계하는 사례와는 구조가 다르며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차권등기는 2024.12.03 춘천지방법원 강릉지원의 임차권등기명령에 따라 이뤄졌고 배당요구도 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 다만 우선변제 여부는 확정적으로 제시돼 있지 않으므로, 이를 임의로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 없다
감정가는 265,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 185,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 129,849,999원, 3회 유찰 시 90,894,999원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 185,500,000원 | 182,103,000원 | 50,625,797,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 129,849,999원 | 127,232,099원 | 50,680,667,901원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 90,894,999원 | 88,858,889원 | 50,719,041,111원 |
단지 자료상 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회입니다. 다만 동일 면적 실거래 가격이나 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 185,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 182,103,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 185,500,000원을 가정하면 집행비용 3,397,000원을 제외한 182,103,000원이 을구 1번 우리은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 이후 권리에는 배당이 남지 않고 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층으로, 2023.09.27 사용승인됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 북측·서측·남서측으로 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 단지. 강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대이며 사용승인일은 2023.09.27입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 강운자의 계약일·점유개시일·확정일자는 근저당보다 빠르지만 전입신고는 2023.11.20입니다. 전입과 점유 관계를 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 인수사항 확인. 현재 명세서상 인수권리는 해당사항 없지만 입찰 직전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각에 따른 처리관계를 원본 등기부와 관련 서류에서 재확인하세요.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 면적 최근 실거래 비교값이 없으므로 실제 거래가를 확인해 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 청구가 현재 시나리오에서 미배당되더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 미배당과 인수를 혼동하지 마세요.
- 관리비·점유 확인. 현장 점유 상태와 관리비 체납 여부는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건은 보증금 201,900,000원이라는 숫자 때문에 처음 보면 부담스럽지만, 권리순서를 보면 핵심은 달라집니다. 말소기준권리는 2023.11.03 우리은행 근저당이고 강운자의 전입신고는 2023.11.20입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없고, 명세서상 매수인 인수권리도 없습니다. 권리분석의 핵심 결론은 인수 0원입니다.
반면 가격은 단정하기 어렵습니다. 감정가 265,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 185,500,000원까지 내려왔지만, 동일 면적 최근 실거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 권리는 비교적 명확하지만 가격은 실거래 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 전에는 임차권·민간임대주택등기·최신 명세서와 함께 실제 시장가격을 반드시 대조해야 합니다.
