춘천지방법원 2025타경30824. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 102동 11층 1104호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 2023년 11월 3일 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김상아의 주택임차권과 우리은행 추가 근저당, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가장 중요한 포인트는 임차권입니다. 김상아의 임차보증금은 201,900,000원으로 현재 최저가 191,100,000원보다 크지만, 전입신고일이 2023.11.14로 말소기준권리 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 실질취득가가 보증금 수준에 고정되는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항 없음이고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 11층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수되지 않는다
말소기준은 2023.11.03 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어졌고, 이후 김상아의 임차권등기, 우리은행의 추가 근저당, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상아 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 201,900,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김상아의 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.30, 점유개시일은 2023.01.04, 주민등록일은 2023.11.14입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권은 2023.11.03이므로, 제공된 판정대로 전입신고가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 배당요구는 2024.12.03 접수된 것으로 표시되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 273,000,000원, 현재 최저가는 191,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 133,769,999원(49%), 3회 유찰 시 93,638,999원(34.3%)입니다.
다만 이 사건에는 가격 메리트를 직접 검증할 동일 평형 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 187,624,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,475,400원과 을구 1번 우리은행 근저당권에 187,624,600원이 배당되어 매각대금 191,100,000원이 모두 소진됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 50,620,275,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 50,676,802,781원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 50,716,346,503원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰될수록 낙찰자의 취득원가에 임차보증금 인수가 붙는 구조가 아니라, 낙찰가 자체가 낮아지는 구조입니다. 반대로 채권자 측 미배당 규모는 현재 회차 50,620,275,400원에서 3회 유찰 시 50,716,346,503원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근으로, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 간선도로 및 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·운행 빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 11층이며, 벽지·타일 마감과 샤시 이중창, 전기·위생·보일러 난방·EV·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 북측·서측·남측 소로에 연계된 단지 내 포장도로로 출입 가능하며 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 김상아의 주민등록일 2023.11.14와 말소기준 2023.11.03의 선후관계를 원본 등기와 명세서에서 다시 확인하세요.
- 인수 0원 확인. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음과 법정지상권 해당사항 없음을 최신 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 경매 매각 이후 처리 관계를 입찰 전 원본 서류 기준으로 점검하세요.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 보지 말고 실제 동일 단지·동일 면적 거래가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당표 성격 구분. 공동담보 근저당의 큰 미배당액은 채권자 측 배당 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 변동 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “임차보증금 2.019억”보다 중요한 것은 대항력 순서
이 사건은 숫자만 보면 임차보증금 201,900,000원이 현재 최저가 191,100,000원보다 커서 부담스러워 보입니다. 그러나 권리분석에서는 금액 크기보다 대항력의 성립 순서가 먼저입니다. 김상아의 전입일은 말소기준권리보다 뒤이고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 그래서 낙찰자의 실질취득은 현재 회차 191,100,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 가격 측면은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 실거래 시세와 직접 비교할 숫자가 없으므로 “70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
