춘천지방법원 2025타경30834. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 104동 8층 803호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 2023.11.03. 우리은행 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 김종구의 주택임차권과 후순위 우리은행 근저당권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 임차보증금 220,000,000원입니다. 다만 임차권자 김종구의 주민등록일자는 2023.11.16.로 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2023.11.03.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 8층 803호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 15층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 213,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 보증금 220,000,000원이지만 인수는 0원
말소기준은 2023.11.03. 우리은행 근저당권입니다. 김종구의 임대차계약일자는 2023.03.31., 확정일자는 2023.03.08.이지만 주민등록일자는 2023.11.16.입니다. 대항력 판단에서는 말소기준권리보다 늦은 전입이 핵심이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.12.05.이고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 확인됩니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종구 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 전입 2023.11.16 · 확정 2023.03.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 위치 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 305,000,000원, 현재 최저매각가는 213,500,000원입니다. 1회 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%이고, 추가 유찰 시 시나리오는 149,450,000원, 104,615,000원입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 213,500,000원 | 209,711,000원 | 50,616,289,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 149,450,000원 | 146,557,700원 | 50,679,442,300원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 104,615,000원 | 102,350,390원 | 50,723,649,610원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,789,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 209,711,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 213,500,000원 가정 시 집행비용 3,789,000원을 제외한 209,711,000원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 권리에는 미배당이 발생합니다. 총 미배당액은 50,616,289,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 소재 입암3주공아파트 남동측 인근으로, 아파트 단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규모. 강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대이고 사용승인일은 2023.09.27., 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 김종구의 보증금 220,000,000원 자체보다 전입일 2023.11.16.이 말소기준권리 2023.11.03.보다 늦다는 점을 핵심으로 확인하세요.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 213,500,000원, 2회 유찰 시 149,450,000원, 3회 유찰 시 104,615,000원의 시나리오를 구분해 판단하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가매수라고 단정하지 말고 실제 동일 단지·유사 면적 거래가격을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2020.08.19. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 원문 내용을 입찰 전 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 보증금이 보여도 인수 여부는 순위가 결정한다”
이 사건의 핵심은 220,000,000원이라는 임차보증금 숫자 자체가 아닙니다. 말소기준권리는 2023.11.03. 우리은행 근저당권이고, 임차권자 김종구의 전입은 그 이후인 2023.11.16.입니다. 그래서 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 큰 보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 1회 유찰된 213,500,000원으로 감정가 305,000,000원의 70%지만, 직접 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리기는 어렵습니다. 권리는 비교적 명확하고, 가격은 추가 검증이 필요한 물건. 이 두 판단을 분리하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
