수원지방법원 2025타경52771. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있으나 감정 이용상태는 다세대주택이며, 방3·주방·욕실2· 다용도실·현관 등의 주거 형태로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 본건은 4층 502호입니다. 소유자 김재태는 2021.02.23 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 275,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 등기부상 2022.10.13 국민건강보험공단 압류를 말소기준으로 볼 때, 이보미의 주민등록일자 2021.03.03과 확정일자 2021.02.15가 모두 앞선다는 점입니다. 임차보증금도 275,000,000원으로 최저매각가 199,500,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52771 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 259-27 4층 502호 · 도로명 경기도 광주시 문형산안길 11-13 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정 이용상태 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 502호 · 방3·주방·욕실2·다용도실·현관 |
| 소유자 | 김재태 · 2021.02.23 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 199,500,000원 · 2회 유찰 |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있었지만 확약으로 인수 해소
2014년과 2015년에 설정됐던 중원새마을금고 및 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 기준은 2022.10.13 국민건강보험공단 압류입니다. 이보미는 2021.03.03 주민등록을 마쳤고 2021.02.15 확정일자를 받아 기준권리보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 나타납니다. 2023.03.10에는 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.
이후 2025.08.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 2026.06.01에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 매각으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 인원 3명
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보미 | 2021.03.03 | 2021.02.15 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | HUG 승계·대항력 포기 |
| 유세영 | 2023.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형의 | 2025.03.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유세영과 김형의는 각각 2023.08.22, 2025.03.26 전입으로 말소기준권리인 2022.10.13 압류보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 기준권리 후 전입이므로 이들의 보증금이 낙찰자에게 대항하는 구조는 아닙니다. 따라서 주택도시보증공사의 확약 밖에서 별도의 대항력 인수액이 남는 것으로 보이지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저매각가는 199,500,000원으로 감정가 285,000,000원의 70%이며 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 159,600,000원, 4회 유찰 시 127,680,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 블루하임은 9세대, 2014.06.13 준공의 소규모 공동주택이고, 가격 판단에 직접 사용할 최신 실거래 비교값은 확인하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 특히 사건 용도는 창고로 표시된 반면 감정 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있어, 입찰 전 실제 이용·등재 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,593,000원 |
| 1. 임차인 이보미 보증금 · 우선변제 | 275,000,000원 | 195,907,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이보미 보증금 부족분은 79,093,000원이지만, 2026.06.01 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약 때문에 낙찰자가 실제 부담할 인수액은 0원으로 평가합니다. 집행비용은 3,593,000원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현동행정복지센터 북동측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·임야·소규모 아파트단지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 마을버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정상 다세대주택으로 방3·주방·욕실2·다용도실·현관 형태이며, 폐문부재로 내부상태는 직접 확인하지 못했습니다. 외부관찰상 복측 다락방이 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 561.0㎡, 공시지가 797,300원/㎡이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 블루하임은 9세대, 2014.06.13 준공이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서와 원본 서류를 대조하세요.
- 이보미 임차권. 전입 2021.03.03·확정 2021.02.15·보증금 275,000,000원의 선순위 임차권이므로 확약의 적용범위를 반드시 확인하세요.
- 후순위 전입자. 유세영 2023.08.22, 김형의 2025.03.26 전입으로 기준권리 이후이지만 실제 점유상태와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 창고, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현황·건축물 관련 서류와 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 내부·다락 확인. 감정 시 폐문부재로 내부상태를 확인하지 못했고 외부관찰상 복측 다락방이 조사됐습니다.
- 가격 상한. 최저가 199,500,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 별도의 현장 시세 조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 결론이 바뀐다”
이 사건은 표면만 보면 상당히 위험합니다. 이보미의 보증금은 275,000,000원이고, 주민등록과 확정일자가 말소기준 압류보다 앞섭니다. 현재 최저가 199,500,000원에서 단순 계산하면 79,093,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남는 구조입니다. 더 유찰되면 계산상 인수액도 3회 유찰 시 118,434,400원, 4회 유찰 시 149,907,520원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.06.01 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 해당 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득은 199,500,000원으로 봅니다.
그렇다고 곧바로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 2회 유찰됐고, 9세대 소규모 공동주택이며, 사건 용도와 감정 이용상태가 서로 다르게 나타납니다. 무엇보다 최신 실거래가로 최저가의 적정성을 검증하기 어렵습니다. 따라서 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 추가 확인이 필요한 C등급 물건입니다. “70%까지 내려왔다”보다 “199,500,000원이 실제 시장에서 적정한가”를 확인하는 것이 승부처입니다.
