139,904,000원
청주지방법원 2022타경1509. 사건 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정요항상 대상은 현대아파트 내 1·2층의 구분상가(소매시장)이고, 목록 2번부터 11번은 공부상 소매시장과 달리 현황이 사우나 시설입니다. 해당 시설은 탐문 결과 12년 이상 폐문 상태로 확인됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·지분매각이라고 적혀 있고, 공유자 우선매수권은 없습니다.
등기상 현재 공유자는 박일성 4분의 1, 이종복 4분의 1, 장삼순 4분의 2입니다. 말소기준은 2005.02.07. 박종진의 1,000,000,000원 가압류로 잡혀 있으며, 그 뒤의 이정하 근저당, 박일성 가처분, 박세정·이동주 가등기, 충주시 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 두 가등기는 별도로 담보가등기인지 종류 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2022타경1509 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 충인2길 25, 1층1호 (충의동, 현대아파트) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정요항상 구분상가(소매시장), 일부 현황 사우나 시설·공실 |
| 소유관계 | 박일성 4분의 1 · 이종복 4분의 1 · 장삼순 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 3,976,300,000원 / 139,904,000원 (15회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제이차유동화전문유한회사 / 910,000,000원 |
| 말소기준 | 2005.02.07. 갑구 10번 가압류 · 박종진 · 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 확인할 권리가 많다
등재 임차인 없음. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 근거는 없으며, 현황상 장기간 폐문·공실이라는 점과 실제 점유상태는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 15회 유찰됐어도 최근 거래 참고치보다 높다
현대 단지의 거래 표본 12건 중 최근 12개월 거래는 3건, 평균은 60,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 57,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 8.9% 높은 흐름입니다. 그러나 현재 최저가 139,904,000원은 최근 12개월 평균의 231.9%입니다. 따라서 15회 유찰됐다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.91㎡ | 4 | 57,000,000원 |
| 2026.07 | 67.77㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 66.91㎡ | 5 | 54,000,000원 |
| 2024.10 | 71.54㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2024.10 | 61.02㎡ | 5 | 39,680,000원 |
| 2024.08 | 67.77㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2024.05 | 71.54㎡ | 7 | 59,000,000원 |
| 2024.02 | 71.97㎡ | 3 | 69,000,000원 |
| 2023.09 | 66.91㎡ | 5 | 48,000,000원 |
| 2023.02 | 63.6㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2023.01 | 67.34㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2021.08 | 66.91㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 60,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,758,656원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 박종진 | 1,000,000,000원 | 137,145,344원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 이정하 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박종진 | 700,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10-1번 가압류 변경 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,200,000,000원 중 예상 배당액은 137,145,344원, 미배당은 3,062,854,656원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 139,904,000원 | 137,145,344원 | 3,062,854,656원 | 0원 |
| 16회 유찰 시 | 111,923,200원 | 109,556,275원 | 3,090,443,725원 | 0원 |
| 17회 유찰 시 | 89,538,560원 | 87,526,866원 | 3,112,473,134원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 근로자 종합복지관 남서측 인근, 충주자유시장과 접한 현대아파트 내에 위치합니다. 주위는 시장·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 주차장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 대상물건 1은 공실, 2번부터 11번은 사우나시설이나 공실이며 탐문 결과 12년 이상 폐문 상태입니다.
- 용도 차이. 대상물건 2번부터 11번은 공부상 소매시장이지만 현황은 사우나 시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시장에 포함되고, 공시지가는 510,600원/㎡입니다. 토지면적은 740.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다.
- 도로. 동측 약 10m 내외 포장도로, 서측 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 관리. 해당 소매시장은 12년 이상 폐문 상태로 탐문됐고 상가관리단도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 사우나 시설의 일단 이용을 전제로 평가됐으나, 일단 이용하지 않거나 소유권이 분리되는 경우 가격 변동 가능성이 지적돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 감정가의 3.52%까지 떨어졌다는 사실만 보지 말고, 현재 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 231.9%라는 점을 함께 보세요.
- 비교 시세의 한계 확인. 목표 면적 22.78㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않고, 경매 대상은 상가·사우나 현황이 포함돼 있어 단지 거래를 직접 시세로 대입하면 안 됩니다.
- 가등기 원인 확인. 갑구 18번·20번 가등기의 종류와 원인서류를 확인하세요. 말소기준 뒤 권리로 정리돼 있어도 가등기 성격 확인 자체는 필요합니다.
- 대지권 확인. 목록 8·9·10·11번 대지권 미등기 및 대지권 유무 불분명 사항을 등기·토지 관계 원본으로 대조하세요.
- 호별 위치 특정. 건축물대장이 없고 과거 탐문자료 도면으로 호별 위치를 구분했으며 감정서와 층별 평면도 위치가 일부 상이합니다.
- 공부·현황 차이. 공부상 소매시장과 현황 사우나 시설의 차이가 향후 사용·임대·매각에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 점유 재확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 12년 이상 폐문 조사 이후 실제 현황이 변했는지 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄·지분 구조 확인. 매각물건명세서상 일괄매각과 지분매각이 함께 기재돼 있으므로 정확한 매각 대상과 취득 범위를 원문에서 대조하세요.
맺으며 — “15회 유찰”보다 더 중요한 것이 많다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 3,976,300,000원에서 최저가 139,904,000원까지 내려온 15회 유찰입니다. 하지만 그 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수액은 0원이라 권리 인수 구조 자체는 비교적 명확하지만, 현재 최저가가 단지 최근 12개월 거래 평균 60,333,333원의 231.9%이고 거래 면적조차 일치하지 않습니다.
여기에 12년 이상 폐문된 사우나·공실, 공부와 현황 용도 차이, 일부 대지권 미등기, 건축물대장 부재, 호별 위치 자료 차이, 일괄매각·지분매각, 가등기 종류 확인 필요가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 가격·환금성·물건 특정 위험이 매우 크다”입니다. 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로는 이 사건에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
