수원지방법원 2025타경52776. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 제1층 제131호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있지만, 감정평가의 현황 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 수협은행이고, 2021.03.16 신탁등기가 존속 중입니다. 이 부동산에 관한 임대차 등 법률행위는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항도 등기기록에 기재돼 있습니다.
말소기준권리는 2025.08.05 설정된 영광군수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부상의 근저당이 아니라 말소기준보다 앞선 전입을 가진 점유자 윤현빈입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52776 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 1층 131호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층/지상17층 중 제1층 제131호 · 사용승인일 2019.02.01 |
| 등기상 소유자 | 수협은행 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,380,000,000원 / 676,200,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 임차인은 별도 확인
2019.08.27 이시은이 거래가액 1,495,170,400원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 근저당권 1,140,000,000원이 설정됐습니다. 이후 하나은행 120,000,000원, 주식회사문영종합개발 449,349,368원의 근저당권도 설정됐으나 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.03.16 수협은행 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 현재 말소기준은 2025.08.05 영광군수산업협동조합의 10,000,000원 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액 확정 금지
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현빈 | 1층 131호 | 2025.07.23 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있으나, 이는 확인되지 않은 임차보증금까지 확정해 주는 의미로 볼 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 보증금과 임대차 관계가 확인되기 전에는 ‘인수 0원’으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,162,000원 |
| 1. 근저당 · 영광군수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 657,038,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 신청채권액 10,000,000원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 657,038,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 임차 위험은 그대로
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 676,200,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 657,038,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 473,339,999원 | 10,000,000원 | 0원 | 456,206,599원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 331,337,999원 | 10,000,000원 | 0원 | 315,899,267원 |
등기상 신청채권은 어느 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 단순한 물건으로 볼 수 없습니다. 윤현빈의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력이 최종 인정되고 보증금이 존재한다면 실제 매수인 부담은 보증금과 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰가격을 정하기 전에 보증금 확인이 먼저입니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권 지하철 5호선 미사역 남동측 인근이며, 주변에 오피스텔·근린생활시설·아파트단지·공공시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권 지하철 5호선 미사역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 현황 이용. 감정평가 기준 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 주위로 노폭 15~20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 윤현빈의 전입일은 2025.07.23으로 말소기준 2025.08.05보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되기 전까지 대항력 및 인수액을 확정하지 마세요.
- 신탁원부 확인. 현재 등기상 소유자는 수협은행 수탁자이고 신탁등기가 존속 중입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있으므로 위반 내용과 시정 가능 여부를 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 이용과 관련 인허가 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 676,200,000원의 시세상 메리트를 판단할 수 없습니다. 유찰률만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·신탁원부·건축물대장과 임대차 관계를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것이 많다
겉으로 보면 감정가 1,380,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 676,200,000원, 감정가의 49%까지 내려온 사건입니다. 등기상 말소기준권리도 10,000,000원 규모이고 신청채권은 배당 시뮬레이션상 전액 배당돼 단순해 보입니다.
하지만 실제 판단은 그 반대입니다. 말소기준 전 전입한 윤현빈의 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인 인수 위험을 확정할 수 없고, 현재 이용상태는 근린생활시설, 건축물대장에는 위반건축물로 등재돼 있습니다. 여기에 신탁원부 확인도 필요합니다. 따라서 이 사건은 “낙찰가가 많이 떨어진 물건”보다 “입찰 전에 임차·신탁·건축물 상태를 먼저 해소해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
