🏷 49% ✅ 양재영 0원* 🏠 임차인 2명 📉 -30.4%
98,490,000원
수원지방법원 2025타경52797. 광주시 능평동 청운빌 가동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 201,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 98,490,000원입니다. 등기부상 과거 성남수정새마을금고 근저당 169,000,000원과 우리은행 근저당 44,000,000원은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.08.14. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
표면 가격만 보면 최근12개월 평균 160,000,000원의 61.6%까지 떨어져 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차인별 인수조건을 분리해서 보는 것이 먼저입니다. 2023.06.05. 등기된 양재영의 주택임차권은 보증금 200,000,000원, 전입·점유 2021.05.25., 확정일자 2021.04.23.로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 하지만 해당 보증금에 대해 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52797 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 230-7 청운빌 가동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 광주시 창뜰윗길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 57.15㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 김재연 (2021.05.28. 거래가 200,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 98,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2023년 임차권과 확약
과거 근저당 두 건은 경매 전에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 기준 권리는 2025.08.14. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.06.05. 양재영의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리입니다. 데이터상 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 기준 미배당액 103,682,820원을 매수인 인수로 계산합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유지민 | 202호 · 주거 | 2025.02.21. | 2021.04.23. | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제 | 인수 가능성 승계 해당 없음 |
| 양재영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.25. | 2021.04.23. | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* 승계 해당 없음 |
* 양재영 관련 확약만 적용한 판단입니다. 유지민의 보증금 미상 위험은 별도로 남습니다.
③ 확약이 없었다면 — 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커지는 구조
양재영의 대항력을 그대로 인정해 룰상 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 증가합니다. 현재 회차부터 다음 유찰 시나리오까지 데이터상 계산은 다음과 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 양재영 룰상 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 98,490,000원 | 103,682,820원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 68,943,000원 | 132,697,974원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 48,260,100원 | 153,008,582원 |
④ 시세 비교 — 61.6%만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
청운빌은 7세대, 2010.04.02. 준공으로 파악됩니다. 동일 면적 57.15㎡ 실거래는 데이터상 2건이며, 최신 거래는 2024.10. 160,000,000원, 이전 거래는 2022.01. 230,000,000원입니다. 전체 평균은 195,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 지표인 최근12개월 평균 160,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 57.15㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.01 | 57.15㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 57.15㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 98,490,000원은 최근12개월 평균의 61.6%입니다. 하지만 시장 추세는 -30.4%로 하락 방향이고, 거래 표본도 2건뿐입니다. 무엇보다 유지민의 보증금이 미상이므로 현재 최저가만을 근거로 “최근 시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다. 양재영 확약은 큰 인수 위험 하나를 제거했지만, 별도 미상 임차인 위험까지 제거한 것은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 98,490,000원·확약 미반영 룰상 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 양재영 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 배당표는 양재영 미배당 103,682,820원을 매수인 인수로 계산하지만, 인수조건확약서에 따라 양재영 관련 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 유지민 보증금은 미상이라 이 배당표만으로 최종 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 소재 “능평2리 마을회관” 북동측 인근. 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·임야 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호. 급배수·위생·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 4미터 내외 포장도로와 부서측 약 4미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 466.0㎡, 지목 대, 다세대 건부지로 이용 중이며 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 청운빌은 7세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 시장지표가 -30.4% 하락 추세여서 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유지민 보증금 확인이 1순위. 전체 실질취득가를 결정하는 미확정 변수입니다. 보증금 액수가 확인되기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
- 양재영 확약 원문 확인. 대항력 포기와 전액 미배당 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영돼 있는지 원문을 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 98,490,000원은 최근12개월 평균 160,000,000원의 61.6%지만 미상 임차보증금을 포함한 실질취득가는 아직 모릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -30.4%입니다. 전체 평균 195,000,000원보다 최신 거래 160,000,000원을 우선해 보수적으로 비교해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대이고 거래 표본이 2건이므로 아파트처럼 거래량이 충분한 물건으로 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 보증금 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 지웠지만, 아직 완전히 닫히지 않았다”
이 사건의 가장 중요한 반전은 양재영의 200,000,000원 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 기준으로 룰상 103,682,820원의 미배당 인수액이 계산되지만, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해 양재영 관련 실질 인수는 0원*입니다.
하지만 실제 임차인은 양재영만이 아닙니다. 유지민 역시 대항력·우선변제권이 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세의 61.6%라는 숫자만 보고 “싸다”고 결론 낼 수 없습니다. 시장 자체도 -30.4% 하락 추세입니다. 큰 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 별도 미상임차인 확인 전까지는 가격과 인수액 모두 보수적으로 보는 사건입니다.
