수원지방법원 2025타경52805. 성남시 중원구 하대원동 111-40의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 연와조 세멘기와 2층 주택으로, 1층과 2층은 단독주택, 지층은 대피소 및 보일러실로 이용되고 있습니다. 사용승인은 1986.06.13이며, 토지면적은 115.9㎡입니다. 현재 소유자는 임석평으로 2021.07.20 증여를 원인으로 2021.07.26 소유권을 이전받았습니다.
가격은 감정가 749,239,600원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 367,128,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건 자료에는 직접 비교할 실거래 시세가 없고, 무엇보다 말소기준보다 앞선 전입자가 존재합니다. 따라서 감정가 대비 유찰 폭만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 위험합니다. 실제 임차보증금이 확인되지 않아 낙찰가에 더해질 인수금액이 있는지부터 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52805 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 하대원동 111-40 · 경기도 성남시 중원구 둔촌대로180번길 4 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 단독주택 · 2층 단독주택 · 지층 대피소 및 보일러실 |
| 토지 | 대 · 115.9㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임석평 (2021.07.20 증여 · 2021.07.26 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 749,239,600원 / 367,128,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 500,001,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 샷시조 샷시지붕 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.05.09 이문휘경동새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 2023.08.09 김상태의 가압류 300,000,000원과 2025.08.22 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행조건
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤중현 | 1층 | 2001.03.07 | 미상 | 미상 | 2025.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤중현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.09.02 접수됐습니다. 하지만 배당요구 여부만으로 보증금 전액 회수 여부가 정해지는 것은 아니며, 보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 현재 배당표의 매수인 인수 0원만을 확정값처럼 받아들여서는 안 됩니다.
③ 배당 추정 — 현재 최저가 367,128,000원 기준
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,939,792원 |
| 1. 근저당 · 이문휘경동새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김상태 | 300,000,000원 | 121,188,208원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김상태 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 367,128,000원을 매각가로 가정한 추정입니다. 채권자 총 청구액 540,000,000원 중 361,188,208원이 배당되고 미배당은 178,811,792원입니다. 임차인 최우선변제와 당해세에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산값 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 367,128,000원 | 361,188,208원 | 178,811,792원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 256,989,599원 | 252,591,745원 | 287,408,255원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 179,892,719원 | 176,574,221원 | 363,425,779원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전 보수적으로
이 사건에서 확인되는 가격 자료는 감정가 749,239,600원과 회차별 최저매각가격입니다. 직접 비교할 실거래 표본이 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 따라서 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만을 근거로 ‘싸다’고 평가하지 않습니다.
특히 이 사건은 단독주택과 토지를 함께 매각하는 구조이고 건물은 1986.06.13 사용승인됐습니다. 아파트처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려운 유형인 데다 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 가격 검토는 토지가치·건물 상태·명도·임차보증금까지 확인한 실질취득비용 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층과 2층은 단독주택, 지층은 대피소 및 보일러실로 이용 중입니다.
- 건물. 연와조 세멘기와 2층건 주택이며 사용승인은 1986.06.13입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 알루미늄샷시입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 115.9㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 입지. 중원구청 남동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교·관공서·공원 등이 소재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 대상자는 외국인 등, 대상용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대이며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 샷시조 샷시지붕을 포함합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤중현 보증금 확인. 2001.03.07 전입자의 임대차계약서·보증금·실제 점유를 확인하기 전에는 실질취득가격을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위 역시 현재 상태로 확정하기 어렵습니다.
- 배당요구 확인. 윤중현의 배당요구일은 2025.09.02입니다. 실제 배당가능액과 미배당 보증금 유무를 별도로 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 토지가치를 별도로 대조하세요.
- 건물 상태. 1986.06.13 사용승인된 단독주택이므로 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 샷시조 샷시지붕 포함 여부와 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
현재 최저매각가는 367,128,000원으로 감정가에서 2회 유찰된 가격입니다. 말소기준 이후 등기권리는 모두 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없습니다. 하지만 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 등기부가 아니라 2001.03.07 전입한 1층 윤중현입니다.
보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 실제 매수인 인수액도 계산할 수 없습니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 부족합니다. 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차보증금 확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 사건입니다. 입찰의 첫 번째 조건은 추가 유찰 여부가 아니라 윤중현의 임대차관계 확인입니다.
