춘천지방법원 2025타경20696. 원주시 소초면 장양리 소재의 토지와 축사·관리사·소매점 등을 포함한 일괄매각 물건입니다. 감정가 3,708,443,800원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,595,911,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2021.03.26 설정된 진천농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.06.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.06.10 농업협동조합자산관리회사가 현재 사건의 임의경매를 개시했습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 등기부만으로 끝내면 안 됩니다. 농업회사법인 주식회사 엘세븐나인스타의 전입일은 2021.02.04로 말소기준일보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 김관수의 토지점유 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 실제 취득비용은 최저가 2,595,911,000원만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20696 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 소초면 장양리 108-3 · 도로명 강원특별자치도 원주시 소초면 섬배로 86 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 축사 · 관리사 · 소매점 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사나인스타 |
| 감정가 / 최저가 | 3,708,443,800원 / 2,595,911,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 2,986,712,975원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 형제 제1태양광발전소 모듈 외 1점 포함 |
| 확인 토지 정보 | 목장용지 · 3,450㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 88,400원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.03.26 근저당
2012년과 2016년에 설정됐던 원주농업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.03.26 진천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 농업회사법인주식회사나인스타가 소유권을 취득했고, 이후 해당 근저당권은 2024.06.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.08.30 시작된 종전 임의경매는 2025.04.03 취하됐으며, 현재 사건은 2025.06.10 다시 개시됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 전입 1건, 판정 미상 1건
| 점유자 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김관수 | ㄱ부분 · 토지점유 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 농업회사법인 주식회사 엘세븐나인스타 | 미상 | 2021.02.04 | 보증금 미상 · 차임 200,000원 | 있음 | 미상 | 가능성 있음 |
농업회사법인 주식회사 엘세븐나인스타의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2021.03.26보다 앞선 2021.02.04입니다. 따라서 이 점유관계는 단순히 근저당과 함께 소멸한다고 볼 수 없습니다. 특히 보증금이 미상이므로 낙찰가와 비교한 미배당 인수액 계산 자체가 불가능합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,595,911,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,359,110원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 진천농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 2,567,551,890원 |
| 미배당 | - | 432,448,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원 중 2,567,551,890원이 배당되고 432,448,110원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 점유자의 보증금이 확인되지 않아 임차관계에 따른 실제 매수인 인수 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,595,911,000원 | 2,567,551,890원 | 432,448,110원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,817,137,700원 | 1,796,566,323원 | 1,203,433,677원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,271,996,390원 | 1,256,876,426원 | 1,743,123,574원 |
⑤ 현장·법정 리스크 — 농지, 분묘, 경계, 유치권 문구
- 농지취득자격증명. 목록 6, 9, 10, 11, 13, 14, 15는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 입찰기일 전 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 여부를 확인해야 합니다.
- 분묘 가능성. 목록 12 지상에는 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있고, 분묘가 존재하면 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 경계 확인. 목록 14 토지는 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인에 측량이 필요합니다.
- 유치권 주장 문구. 기계기구에 유치권을 주장하는 문구가 게시되어 있어 입찰 시 실제 점유, 피담보채권 및 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 3-5 퇴비사 150㎡와 제시외 8-1 퇴비사 66.6㎡는 건축물대장상 다동 소유자 김관수로 등재되어 있으나 매각 대상에 포함됩니다.
- 매각 제외 시설. 목록 13 지상 컨테이너 창고는 이동 가능하여 매각에서 제외됩니다.
- 도로 부분. 목록 9, 12, 14 토지는 일부 도로로 이용되고 있으며 이를 감안해 감정평가됐습니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 2·3·7·8은 축사, 일련번호 2 부속건물은 관리사, 일련번호 5는 소매점으로 이용되고 있습니다.
- 주위환경. 원주시 소초면 장양리 ‘남문사거리’ 남동측 근거리에 위치하며 농경지·임야·축사 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 대상물건 및 인접지까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 불편합니다.
- 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 공장설립제한지역 등이 포함되며 일부 토지는 농림지역·농업진흥구역·준보전산지·영농여건불리농지와 관계됩니다.
- 공부와의 차이. 일련번호 9·12·14는 일부 도로 등이며, 일련번호 13은 일부 일련번호 6 토지와 일단지의 축사부지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 법인 점유 계약 확인. 농업회사법인 주식회사 엘세븐나인스타의 보증금·계약기간·점유부분·배당요구 여부를 확인해 미배당 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다.
- 김관수 점유관계 확인. 토지점유의 시작 시점과 계약관계, 보증금 유무를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
- 농지취득자격증명 선확인. 필요한 목록에 대해 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.
- 유치권 주장 실체 확인. 기계기구에 게시된 유치권 주장 문구만으로 성립을 단정할 수 없으므로 현장 점유와 관련 채권의 존재·발생 시기·견련성을 확인해야 합니다.
- 분묘·측량 확인. 목록 12의 분묘 가능성과 목록 14의 경계 불분명 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 포함·제외 품목 대조. 제시외 퇴비사는 매각에 포함되고 목록 13의 이동 가능한 컨테이너 창고는 제외되므로 실제 점유 시설과 매각 범위를 대조해야 합니다.
- 배당표만으로 인수 판단 금지. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 등기권리 계산 기준입니다. 보증금 미상 점유자가 존재하므로 최종 실질취득비용은 임대차 관계 확인 후 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금과 현장”
현재 최저매각가는 감정가 3,708,443,800원의 70%인 2,595,911,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 내려온 사실보다 선순위 점유관계와 현장 리스크가 먼저입니다. 등기상 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이지만, 2021.02.04 전입한 농업회사법인 주식회사 엘세븐나인스타의 보증금이 확인되지 않았고 김관수의 토지점유 역시 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록 12의 분묘기지권 성립 가능성, 목록 14의 경계 측량 필요성, 기계기구의 유치권 주장 문구가 동시에 존재합니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만 실질취득비용과 현장 권리는 아직 확정되지 않은 물건입니다. 입찰 전 임대차계약·점유현황·농취증·유치권·분묘·경계를 모두 확인해야 현재 최저가의 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
