173,600,000원
춘천지방법원 2025타경20706. 원주시 행구동 행구금강아미움아파트 108동 9층 902호입니다. 등기부상 소유자는 김태용이며, 2019.06.21 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.07.02 주식회사국민은행 근저당권 77,000,000원입니다. 이 권리 뒤에 설정된 국민은행 근저당 3건과 신한카드·케이비국민카드·국민은행 가압류, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없고 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 승계가 아니라 현재 최저가가 실제 거래가격과 어느 정도 차이가 나는지입니다. 감정가 248,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 173,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균의 77.8% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20706 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 행구동 1815-1 행구금강아미움아파트 108동 9층902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.9㎡ · 철근콘크리트구조 13층 건물 중 9층 902호 |
| 소유자 | 김태용 · 2019.06.21 소유권이전 · 2018.03.29 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 16,024,834원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 2019년 국민은행 근저당이 기준
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준권리는 2019.07.02 설정된 주식회사국민은행 근저당권이며 채권최고액은 77,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당권 16,500,000원·17,600,000원·18,700,000원, 신한카드 가압류 10,496,744원, 케이비국민카드 가압류 10,485,517원, 국민은행 가압류 18,714,379원, 강제경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 거래의 77.8%
행구금강아미움아파트 동일 면적 84.9㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 223,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 220,000,000원이며 현재 최저매각가 173,600,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.9㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 5 | 236,000,000원 |
| 2026.02 | 84.9㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 223,166,666원 |
표본 거래 범위는 200,000,000원~250,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 9층 거래도 2026.03에 220,000,000원으로 확인됩니다. 현재 최저가는 173,600,000원으로 최근 거래 범위의 최저액보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율 역시 77.8%입니다. 따라서 이번 회차의 가격 평가는 최근 실거래보다 낮은 구간으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 17,600,000원 | 17,600,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 18,700,000원 | 18,700,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,496,744원 | 10,496,744원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,485,517원 | 10,485,517원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 18,714,379원 | 18,714,379원 |
| 갑구 7번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 872,960원 |
현재 최저가 173,600,000원 가정 시 배당 계산상 채권자 총 청구액 169,496,640원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며 소유자 잔여는 872,960원입니다. 갑구 7번 강제경매개시결정은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 173,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 121,519,999원 | 50,477,921원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,063,999원 | 86,363,793원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 회차별 변화의 핵심은 권리 승계가 아니라 낙찰가와 채권자 배당 규모입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 원주시 행구동 ‘행구3교’ 남서측 인근으로, 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스노선 및 정류장까지의 거리 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 중 9층이며 공동 승강기, 소방설비, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 왕복 4차선 아스콘포장도로에 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 45m이하, 제1종지구단위계획구역이며 대로3류 저촉, 중로1류·중로3류 접합입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 행구금강아미움아파트는 445세대, 2007.12.31 준공이며 동일 84.9㎡ 최근 거래 12건이 200,000,000원~250,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.07.02 주식회사국민은행 근저당권이 기준이며 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 없고 인수액도 0원이지만 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전 다시 확인합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 173,600,000원과 최근 12개월 평균 223,166,666원, 최신 거래 220,000,000원을 함께 비교합니다.
- 개별 호수 상태. 동일 84.9㎡ 거래가 200,000,000원~250,000,000원으로 분포하므로 9층 902호의 실제 내부 상태가 가격 차이에 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표의 소유자 잔여 872,960원과 채권자 배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있으므로 원자료를 확인합니다.
맺으며 — 권리 부담보다 가격 메리트가 먼저 보인다
이 사건은 임차인 없음·인수 0원이고, 2019.07.02 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 동시에 한 차례 유찰된 현재 최저가 173,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 223,166,666원의 77.8%에 해당하고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다.
감정가 248,000,000원에서 시작한 신건이었다면 실거래 평균보다 높은 가격이었지만, 현재는 감정가의 70%까지 내려와 가격 구간이 달라졌습니다. 따라서 이 물건은 권리상 승계 부담이 없는 가운데 1회 유찰로 최근 실거래 아래까지 내려온 사건으로 정리할 수 있습니다. 최종 판단에서는 등기·매각물건명세서의 최신 상태와 902호의 실제 상태를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
