수원지방법원 2025타경52813. 광주시 양벌동 와이비하우스107동 4층 402호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층 제402호이며, 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등으로 구성됩니다. 사용승인일은 2020.01.23입니다. 현재 등기상 소유자는 김용헌이고, 말소기준권리는 2020.08.31 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 252,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 롯데렌탈 주식회사·문준호·배동현의 가압류와 배동현의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.08.19 하나카드 가압류는 2024.08.21 이미 말소됐고, 2020.02.27 경기광주신용협동조합 근저당도 2020.05.27 이미 말소됐습니다. 따라서 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52813 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 333-89 와이비하우스107동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 이용 중 · 4층 중 제4층 제402호 |
| 건물 구성 | 방3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 김용헌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 386,000,000원 / 189,140,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 배동현 / 16,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 소유자 직접 점유로 단정할 수는 없습니다. 확인된 등기권리에서는 2020.08.31 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 남아 있는 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 75.7%
와이비하우스107동은 총 8세대, 사용승인일 2020.01.23인 다세대입니다. 확인된 최근 실거래는 2026.02의 1건이며, 전용 71.32㎡·3층이 250,000,000원에 거래됐습니다. 분석 대상 면적은 74.02㎡로 매칭된 자료입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 71.32㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득금액은 189,140,000원입니다. 확인된 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 250,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 75.7%입니다. 따라서 확인된 거래 기준으로는 가격 차이가 존재합니다. 다만 비교 표본이 1건뿐이므로, 이를 폭넓은 시장 시세로 일반화하기보다는 개별 거래 비교치로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,447,960원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 252,000,000원 | 185,692,040원 |
| 2. 가압류 · 롯데렌탈 주식회사 | 3,074,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문준호 | 17,330,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 배동현 | 21,250,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 배동현 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 293,654,000원 중 185,692,040원이 배당되고, 미배당액은 107,961,960원입니다. 신청채권자 배동현의 청구액 16,250,000원도 현재 시나리오상 배당 0원입니다. 그러나 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하므로 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 189,140,000원 | 185,692,040원 | 107,961,960원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 132,397,999원 | 129,744,427원 | 163,909,573원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 92,678,599원 | 90,610,384원 | 203,043,616원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양벌초등학교 동측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·공업용·농경지·임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호이며, 사용승인일은 2020.01.23입니다. 기본 위생·급배수·개별난방·소방·승강기·공동현관보안 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 포장된 약 6미터 도로를 이용해 출입합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 841.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 다세대이며 공시지가는 523,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 와이비하우스107동은 8세대이고 확인된 최근 거래가 1건이므로, 거래 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.08.31 농협은행 근저당을 기준으로 이후 등기의 소멸 여부를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 가격 표본의 한계. 최근 실거래 250,000,000원은 1건뿐입니다. 현재 실질취득 189,140,000원이 75.7%라는 점은 참고하되 단일 거래를 절대 시세로 보지 마세요.
- 다세대 환금성. 8세대 규모이므로 실제 매도 기간과 유사 면적 매수층을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 제한사항을 입찰 전 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 107,961,960원의 미배당이 생기지만, 제시된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 다세대는 출구까지 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2020.08.31 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 남은 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 189,140,000원에 낙찰된다고 가정해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 확인된 최근 거래 250,000,000원과 비교하면 현재 실질취득금액은 75.7% 수준입니다. 다만 이 비교는 2026.02 실거래 1건에 기반하고, 와이비하우스107동은 8세대 다세대입니다. 이미 2회 유찰된 사실과 감정평가상 임대관계 미상까지 함께 보면, 이 물건은 “권리가 위험해서 피할 물건”보다는 권리는 소멸형이지만 환금성과 점유 확인이 가격 할인보다 더 중요한 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
