춘천지방법원 2025타경20742. 원주시 태장동 대흥아파트 202동 1층 110호, 동일 단지 실거래 비교면적은 전용 59.94㎡인 아파트 단위세대입니다. 현재 소유자는 주현규이며, 2025.01.18 상속을 원인으로 2025.06.19 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 그보다 앞선 2023.07.25 원주농업협동조합 근저당권 24,000,000원입니다.
그 뒤 2024.11.04 농협은행 주식회사 가압류 23,095,280원, 2024.12.19 현대카드 주식회사 가압류 7,514,465원이 붙었고, 2025.07.07 원주농업협동조합의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인에게 넘어가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20742 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 태장동 1040-8 대흥아파트 202동 1층110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호 |
| 실거래 비교면적 | 59.94㎡ |
| 소유자 | 주현규 · 2025.01.18 상속, 2025.06.19 소유권이전등기 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 51,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 원주농업협동조합 / 15,698,549원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 대항력 임차보증금 승계액은 잡히지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”으로 기재돼 있어 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 신고 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계 확인은 별도입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 67.9%
대흥2 단지는 696세대이며 사용승인 비교정보상 준공일은 1995.10.30입니다. 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 75,250,000원, 최신 거래는 2026.07 76,500,000원입니다. 현재 최저매각가 51,100,000원은 최근 12개월 평균의 67.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.94㎡ | 5 | 76,500,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 11 | 75,000,000원 |
| 2026.06 | 59.94㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 10 | 77,000,000원 |
| 2026.02 | 59.94㎡ | 3 | 76,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 75,250,000원 |
최근 실거래 범위는 67,000,000원~83,000,000원입니다. 특히 본건과 같은 1층의 2026.03 거래가 67,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 73,000,000원이고 현재 최저가는 51,100,000원이므로, 1회 유찰 이후의 현재 가격대는 최근 실거래 자료와 비교할 때 가격 여유가 있는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,319,800원 |
| 1. 근저당 · 원주농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 23,095,280원 | 23,095,280원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,514,465원 | 2,684,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 54,609,745원 중 예상배당 49,780,200원, 미배당 4,829,545원입니다. 현대카드 주식회사 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 태장동 소재 태장초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지 및 근린상가 등이 소재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 110호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지·거래. 대흥2는 696세대, 준공일 1995.10.30이며 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 완경사 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가 자료는 616,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 51,100,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 75,250,000원의 67.9%입니다. 최신 거래 76,500,000원과 1층 실거래 67,000,000원도 함께 비교하세요.
- 말소기준 확인. 2023.07.25 접수된 원주농업협동조합 근저당권 24,000,000원이 기준입니다. 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 51,100,000원 가정 시 총 미배당액은 4,829,545원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 입지 제한. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항을 확인하세요.
- 매각기일. 2026.08.31입니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 1회 유찰 뒤 경쟁력이 생겼다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2023.07.25 원주농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기에 1회 유찰로 최저가가 51,100,000원까지 내려와 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 75,250,000원의 67.9%가 됐습니다.
최근 거래 중 본건과 같은 1층 거래도 2026.03 67,000,000원으로 확인되므로, 가격 측면은 분명 긍정적입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점, 본건이 1층이라는 점, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등 입지 제한이 있다는 점은 현장 확인과 함께 반영해야 합니다. 권리와 가격은 우호적이고, 마지막 확인 포인트는 실제 점유관계입니다.
