춘천지방법원 2025타경20752. 횡성군 공근면 초원리 660-4의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 지목이 공장용지, 면적은 10,271.2㎡이고 토지이용상황은 공업용입니다. 매각물건명세서상 목록1 토지는 목록2·3 건물의 부지와 주차장 등으로 사용되고 있으며, 제시외건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구도 일괄매각에 포함됩니다. 감정가는 2,766,081,310원, 현재 최저매각가는 1,936,257,000원으로 감정가의 70% 회차입니다.
권리구조의 출발점은 2021.09.28. 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,848,000,000원이고 토지 초원리 660-4와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 이후 중소기업은행의 240,000,000원·336,000,000원 근저당과 기술보증기금의 강제경매, 유아이제삼십육차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20752 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 횡성군 공근면 초원리 660-4 · 강원특별자치도 횡성군 공근면 아이티밸리길 17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 일괄매각 |
| 토지 | 10,271.2㎡ · 공업용 · 계획관리지역 · 공시지가 72,600원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사에치알 |
| 감정가 / 최저가 | 2,766,081,310원 / 1,936,257,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 기술보증기금 / 211,146,319원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.09.28. 중소기업은행 근저당 1,848,000,000원입니다. 2022.09.02. 설정된 240,000,000원 근저당과 2023.02.03. 설정된 336,000,000원 근저당은 후순위이고, 2025년의 강제·임의경매개시결정도 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
과거 2022.12.21. 주식회사 우성이 신청한 강제경매개시결정은 2023.01.03. 취하를 원인으로 2023.01.06. 말소됐고, 2023.09.12. 등기된 서울회생법원의 재산보전처분 역시 2024.12.13. 회생절차종결을 원인으로 2024.12.20. 말소됐습니다. 따라서 과거 경매·보전처분은 현재 매수인의 별도 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제 확인 필요
현황조사상 확인되는 임차 법인은 3곳입니다. 세 곳 모두 전입일이 말소기준일 2021.09.28.보다 늦어 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)새로이 | 미상(현황서상 제1동 2층) | 2024.05.01 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)식판나라원주횡성 | 미상(목록2 건물 중 공장 1층 중간 부분 일부로 추정) | 2025.06.10 | 보증금 미상 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)식판나라우원주횡성 | 미상(목록2 건물 중 공장 1층 중간 부분 일부로 추정) | 2025.06.10 | 보증금 미상 / 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 매각범위 — 포함·제외·소재불명을 구분해야 한다
- 일괄매각. 제시외건물 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 중 변전설비 외 5점이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구. 포함되는 기계·기구 가운데 1점은 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 토지 이용. 목록1 토지는 목록2·3 건물의 부지와 주차장 등으로 사용되고 있습니다.
- 컨테이너. 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외됩니다.
- 태양광설비. 목록3 제시외물건 중 태양광설비는 소유와 관리운영 주체가 상이한 것으로 보여 매각대상에서 제외됩니다.
- AUTO SOLDERING M/C. 기계기구목록 중 해당 설비는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,936,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,762,570원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,848,000,000원 | 1,848,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 66,494,430원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 336,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 기술보증기금 | 211,146,319원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 유아이제삼십육차유동화전문 | 211,146,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 2,846,292,638원, 채권자 예상배당액은 1,914,494,430원이며 미배당은 931,798,208원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 21,762,570원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 면적은 10,271.2㎡이며 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 농공단지·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 형상. 완경사·세로장방 형태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 72,600원/㎡입니다.
- 자산 성격. 토지만이 아니라 건물·제시외건물·기계기구의 매각범위를 함께 확인해야 하는 복합 물건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 감정평가서의 제시외건물과 기계·기구 목록을 현장에서 대조하고, 포함되는 설비와 제외되는 설비를 분리해 확인해야 합니다.
- 소재불명 설비. 변전설비 외 5점 중 소재불명 1점과 AUTO SOLDERING M/C의 현황을 확인해야 합니다.
- 태양광설비. 목록3의 태양광설비는 매각대상에서 제외되므로 소유·운영 관계와 부지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 컨테이너. 이동 가능한 컨테이너 2동도 매각에서 제외됩니다.
- 임차 법인. 3곳 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 그 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 말고 토지·건물·설비의 실제 가치와 이용상태를 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기계·기구 목록을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 매각범위 확인이 더 중요하다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2021.09.28. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차 법인 3곳 역시 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 난점은 권리순위보다 공장 자산의 실체에 있습니다. 제시외건물과 기계·기구가 일괄매각에 포함되는 동시에, 컨테이너 2동과 태양광설비는 제외되고, 일부 기계는 소재불명입니다. 감정가 2,766,081,310원에서 한 차례 유찰되어 1,936,257,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 입찰의 승부처는 실제 매각범위와 현장 가치 확인입니다.
