춘천지방법원 2025타경20766. 원주 혁신도시의 ‘원주혁신도시제일풍경채센텀포레’ 115동 1층 105호 아파트입니다. 감정가는 574,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 401,800,000원입니다. 등기상 소유자는 이상영이며, 2023.05.31 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 394,700,000원입니다. 말소기준은 2024.03.26 국민은행 근저당권 110,000,000원이고 이후 국민건강보험공단 압류, 하나미소금융재단 가압류, 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 위선미의 전입일은 2023.03.02로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위 및 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 사건은 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인될 때까지 매수인 인수액과 실질취득가 역시 미확정으로 다루는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1822-11 원주혁신도시제일풍경채센텀포레 115동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 지상 15층 건물 내 1층 |
| 실거래 비교면적 | 125.9758㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 이상영 · 2023.05.31 소유권이전 · 거래가액 394,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 574,000,000원 / 401,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 5,379,987원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 2024.03.26 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 국민건강보험공단 압류와 하나미소금융재단 가압류, 신한카드 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 위선미의 전입일 2023.03.02는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 선순위 전입이라는 사실만으로 대항력·승계액을 확정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 위선미 | 2023.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차인 1명. 전입은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 대항력과 우선변제 및 매수인 승계 여부는 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득가’가 아직 없다
같은 단지 동일 면적의 거래는 모두 1층 거래로 비교 조건이 가깝습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09 546,000,000원, 2026.05 535,000,000원으로 평균 540,500,000원입니다. 가장 최근 거래도 535,000,000원으로, 현재 최저가 401,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 +9.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 125.98㎡ | 1 | 535,000,000원 |
| 2025.09 | 125.67㎡ | 1 | 546,000,000원 |
| 2023.10 | 125.98㎡ | 1 | 492,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 540,500,000원 |
입찰가격만 비교하면 분명 시세보다 낮습니다. 하지만 이 사건은 최저가 = 실질취득가가 아닐 수 있습니다. 위선미의 보증금 중 매수인이 인수하게 되는 금액이 생기면 실질취득가는 401,800,000원 + 인수액으로 올라갑니다. 인수액을 확인하지 않은 상태에서는 74.3%라는 할인율을 그대로 투자 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,418,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 재단법인 하나미소금융재단 | 11,647,406원 | 11,647,406원 |
| 3. 강제경매 · 신한카드 주식회사 | 5,379,987원 | 5,379,987원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 268,354,607원 |
확인된 등기채권만 기준으로 한 배당계산이며, 당해세·임차인 최우선변제 및 위선미의 보증금 배당·승계 여부는 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 소유자 잔여액과 실제 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 ‘반곡관설동 행정복지센터’ 북동측 인근이며, 주변에 아파트·근린생활시설·행정기관이 소재합니다. 전반적인 주위환경 평가는 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2023년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 15층 아파트로, 위생·급배수·개별 냉난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구 등에 해당하며, 공시지가는 717,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,215세대, 2023년 준공 단지이며 동일 면적 1층 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 540,500,000원, 최신 거래 535,000,000원으로 비교 기준이 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위선미 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금 규모가 확정돼야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 대항력 성립요건 확인. 전입일은 2023.03.02로 선순위이나 보증금·확정일자와 점유관계가 미상입니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 배당·승계 확인. 우선변제 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력이 성립하는 경우 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 가격 상한은 실질취득가로. 최근 12개월 평균 540,500,000원 및 최신 거래 535,000,000원과 비교할 때 낙찰가만 보지 말고 낙찰가와 실제 인수액을 합친 금액을 비교하세요.
- 등기 원본 대조. 국민은행 근저당 이후 압류·가압류·강제경매가 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 확인하세요.
- 관리비·현장 확인. 체납 관리비와 실제 점유상태, 1층의 개별 상태를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 아직 실질취득가를 모른다”
현재 최저가 401,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 540,500,000원의 74.3%이고 최신 거래 535,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다. 등기상 후순위 권리 역시 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 위선미의 보증금이 결정합니다. 전입일 2023.03.02가 국민은행 근저당 설정일 2024.03.26보다 앞서는 반면, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 대항력과 승계금액은 가능·미상입니다. 따라서 낙찰가 401,800,000원을 그대로 실질취득가로 놓고 시세 대비 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 임차인 리스크가 큰 확인형 물건. 보증금과 승계범위가 확인되기 전까지는 가격 메리트도 확정하지 않는 것이 맞습니다.