춘천지방법원 2025타경20780. 원주시 지정면 원주기업도시의 호반베르디움 공동주택 304동 17층 1704호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방 3, 거실 1, 주방 겸 식당 1, 화장실 2의 구조입니다. 등기상 소유자는 최승호이고, 2019.08.01. 거래가액 234,500,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 2020.03.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 178,200,000원입니다. 이 근저당권은 2024.02.27. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.07.17. 한국주택금융공사가 이 사건 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경20780 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 지정면 가곡리 1464 원주기업도시 3-2블럭 호반베르디움 공동주택 304동 17층1704호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 지정면 신지정로 265 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9035㎡ · 방 3·거실 1·주방 겸 식당 1·화장실 2 · 29층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 최승호 · 2019.08.01. 소유권이전 · 거래가액 234,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 217,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 149,682,191원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2019.08.01. 하나은행 근저당 176,000,000원이 설정됐지만 2020.03.23. 해지로 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2020.03.16. 국민은행 근저당 178,200,000원이며, 이 권리는 2024.02.27. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 원주원예농업협동조합 근저당, 국민은행·강원신용보증재단·엠캐피탈·케이뱅크의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 가격 메리트
호반베르디움더리버 동일 평형 84.9㎡의 최근 실거래 12건 평균은 299,833,333원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.4%입니다. 최신 거래는 2026.08. 290,000,000원이며, 현재 최저가는 이 금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 3 | 288,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 26 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.9㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 9 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 20 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.9㎡ | 29 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 84.9㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 299,833,333원 |
실거래 범위는 280,000,000원~315,000,000원이고 최근 12개월 평균은 299,833,333원입니다. 감정가 310,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 1회 유찰된 현재 최저가 217,000,000원은 최근 평균 대비 72.4%입니다. 가격만 놓고 보면 신건보다 현재 회차에서 시세 여유가 분명해진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 178,200,000원 | 178,200,000원 |
| 3. 근저당 · 원주원예농업협동조합 | 79,200,000원 | 34,962,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 49,928,471원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강원신용보증재단 | 9,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엠캐피탈주식회사 | 55,325,802원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 11,834,728원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 217,000,000원 가정 시 총 채권 383,989,001원 중 213,162,000원이 배당되고 170,827,001원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 170,827,001원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 235,015,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 279,947,621원 | 0원 |
이 사건의 현재 회차는 이미 감정가의 70%인 217,000,000원까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 151,900,000원, 106,330,000원 시나리오가 제시돼 있지만, 현재 가격 자체가 최근 실거래 범위 280,000,000원~315,000,000원보다 낮으므로 단순히 더 기다리는 것만이 정답이라고 보기는 어렵습니다. 점유·임차관계를 확인한 뒤 현재 회차 가격에서의 안전마진을 판단할 물건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 샘마루초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 고층 아파트 단지와 학교, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 거리·노선·배차간격·운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 29층 건물의 17층이며, 수세식 위생설비·상하수도·승강기·도시가스보일러 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 20~25m, 남측 약 8~10m, 북동측 일부 약 12~15m의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(원주기업도시)·기업도시개발구역이며, 공시지가는 803,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 호반베르디움더리버는 824세대이며 사용승인일은 2019.04.24.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이므로, 매각물건명세서·현황조사·전입세대 등 원본 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.03.16. 국민은행 근저당이 기준이며, 2024.02.27. 한국주택금융공사로 이전된 관계까지 등기 원본에서 연결해 확인해야 합니다.
- 현재 가격 비교. 최저가 217,000,000원은 최근12개월 평균 299,833,333원의 72.4%이고 최신 거래 290,000,000원보다 낮습니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 확인이 곤란해 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 평가했습니다. 실제 내부 상태와 수리비를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로, 최종 권리분석은 법원 비치 원본과 최신 등기사항을 기준으로 해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건은 2020.03.16. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 존속 권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 217,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 299,833,333원의 72.4%로 내려와 가격 경쟁력이 확인됩니다.
다만 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계가 미상이라는 점은 무시하면 안 됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “가격이 싼가”보다 “현재 점유자가 누구이며 인수할 임차권이 없는지를 마지막으로 확인하는가”입니다. 그 확인이 끝나면 권리와 가격의 균형이 비교적 좋은 회차로 볼 수 있습니다.
