수원지방법원 2025타경52841. 경기도 광주시 목현동 르비앙 101동 202호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 이 물건에서 가장 주의해야 할 부분은 감정가 대비 크게 낮아진 최저매각가가 아니라 낙찰자가 떠안을 수 있는 임차보증금입니다.
배현주 임차인은 2021.03.25 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이는 등기상 말소기준으로 제시된 2022.12.02 가압류보다 앞섭니다. 이후 2023.04.10 주택임차권등기가 이루어졌으며, 임차보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기 자체의 순위가 말소기준권리보다 늦더라도, 그 이전에 성립한 대항력과 보증금 반환 문제를 별도로 검토해야 합니다.
예상배당액은 38,055,120원에 그쳐, 보증금 잔액 171,944,880원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 승계된다는 시나리오에서는 최저가 39,160,000원만으로 물건을 취득하는 것이 아닙니다. 낙찰대금과 선순위 임차보증금 인수액을 합쳐 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52841 |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 광주시 목현동 100-4 르비앙 101동 2층 202호 도로명주소: 경기도 광주시 새오개길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 |
사건분류 창고 · 감정평가 이용상태 다세대주택 집합건물 · 철근콘크리트구조 · 4층 건물 중 2층 |
| 비교 대상 면적 | 58.897㎡ (실거래 비교 기준) |
| 소유자 |
정안순 · 2021.04.08 소유권이전 등기상 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 | 233,000,000원 |
| 최저매각가 |
39,160,000원 감정가의 16.81% · 5회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매 성격 |
파산재산 청산을 위한 형식적 경매 신청인: 파산채무자 정안순의 파산관재인 |
| 말소기준권리 |
2022.12.02 갑구 10번 가압류 주식회사 케이알앤씨 · 24,859,374원 |
| 임차관계 |
실제 임차인 신고·등기 2명 배현주 · 김혜은 |
| 선순위 임차보증금 | 210,000,000원 (배현주) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
등기상 초기 신한은행 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2021년에 진행되었던 강제경매개시결정 2건도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 제시된 말소기준권리는 2022.12.02 케이알앤씨 가압류입니다. 해당 가압류 및 이후 경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배현주 | 202호 전부 주거·임차권등기 |
전입 2021.03.25 확정 2021.03.25 임차권등기 2023.04.10 |
210,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 위험 |
| 김혜은 | 202호 주거 |
전입 2025.07.11 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증금 미상 |
배현주의 임대차계약일은 2021.01.26, 전입·점유 및 확정일자는 2021.03.25입니다. 보증금 210,000,000원에 대한 배당요구가 확인되며, 예상배당표상 배당액은 38,055,120원입니다. 배당 후 남는 보증금은 171,944,880원으로, 이 금액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.
김혜은은 2025.07.11 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 실제 점유 및 임대차관계는 추가 확인이 필요합니다. 김혜은에게 확인되지 않은 보증금을 임의로 산정하거나, 배현주의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 실질취득가 — 낙찰가가 내려가도 약 2.1억
이 물건에서 39,160,000원은 취득 총비용이 아니라 현재 회차의 최저매각가입니다. 배현주의 선순위 보증금이 매수인에게 승계되는 경우, 실제 취득 부담은 아래와 같이 계산됩니다.
낙찰가 39,160,000원
+ 배현주 보증금 미배당 인수 171,944,880원
= 211,104,880원
취득세·등기비용·명도비용 등 별도
배현주의 보증금은 210,000,000원입니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 배당되는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 이 유형은 최저가가 떨어지는 만큼 실질취득비용이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 집행비용 추정액 등으로 전체 부담에는 소폭 차이가 있지만, 제시된 회차별 계산상 약 2.1억원 수준에 머뭅니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 39,160,000원 | 171,944,880원 | 211,104,880원 |
| 6회 유찰 시 | 27,412,000원 | 183,481,416원 | 210,893,416원 |
| 7회 유찰 시 | 19,188,400원 | 191,556,991원 | 210,745,391원 |
④ 시세 비교 — 최저가 아닌 실질취득 기준
인근 비교 거래는 르비앙빌(101동)의 유사 면적 거래입니다. 제시된 실거래 3건의 전체 평균은 273,000,000원이며, 최근 12개월 평균으로 분류된 2건은 279,500,000원입니다. 최신으로 제시된 거래는 2025.04의 233,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.9㎡ | 3층 | 233,000,000원 |
| 2024.10 | 58.9㎡ | 2층 | 326,000,000원 |
| 2024.03 | 57.08㎡ | 4층 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 273,000,000원 |
| 최근 12개월 분류 평균 | — | 2건 | 279,500,000원 |
현재 최저가 39,160,000원은 표시된 최근 12개월 평균의 14.0%에 불과합니다. 그러나 이 수치로 '시세 대비 86% 할인'이라고 판단하면 안 됩니다. 보증금 인수를 포함한 실질취득액 211,104,880원을 기준으로 비교해야 하기 때문입니다.
| 비교 기준 | 시세 | 실질취득 비율 |
|---|---|---|
| 최신 거래 (2025.04) | 233,000,000원 | 약 90.6% |
| 최근 12개월 분류 평균 | 279,500,000원 | 약 75.5% |
| 전체 평균 | 273,000,000원 | 약 77.3% |
제시된 비교가격 기준으로 보면 실질취득액이 최신 거래보다 약 9.4% 낮습니다. 따라서 보증금 인수 시나리오 자체가 곧바로 시세 초과 취득을 뜻하는 것은 아닙니다. 다만 최근 거래 표본이 적고, 최신 거래 시점도 2025.04이므로, 해당 차액을 현재 시점의 확정적인 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 39,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,104,880원 |
| 1. 임차인 배현주 보증금 | 210,000,000원 | 38,055,120원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이알앤씨 | 24,859,374원 | 0원 |
| 3. 파산관재인 경매개시결정 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 계산상 집행비용 1,104,880원과 배현주 배당액 38,055,120원이 매각대금 전액을 차지합니다. 가압류 채권은 미배당으로 계산되었습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 목현동 소재 경기광주한옥마을 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·근린생활시설·창고·임야 등이 혼재합니다. 주거 전용 대단지와는 다른 입지 특성을 가집니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호입니다. 외벽은 석재 및 판넬 마감, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외 도로에 접합니다. 토지는 부정형의 다세대 건부지로 평가되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등 다수의 토지이용 규제가 확인됩니다. 공시지가 자료는 556,300원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건 용도 '창고'와 감정상 이용상태 '다세대주택'은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 비교 대상 건물은 2017.04.11 준공, 총 8세대의 소규모 다세대입니다. 확인된 거래가 적고 가격 편차가 커 매도 시점과 실제 매수 수요에 따라 환금성이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 인수 확인. 배현주의 2021.03.25 전입·점유·확정일자와 2023.04.10 임차권등기를 확인하고, 210,000,000원 보증금 중 미반환액의 최종 매수인 승계 여부를 조사해야 합니다.
- 명세서의 상충 표시 확인. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음'과 배당 시나리오의 171,944,880원 인수가 서로 다릅니다. 관할 법원 원본 및 관련 서류를 대조해 이 차이를 반드시 해소해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가의 16.81%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 인수 시나리오에서는 실질취득액이 약 211,104,880원입니다.
- 유찰 이후에도 인수액 재계산. 6회·7회 유찰로 최저가가 낮아져도 임차보증금 미배당분이 증가해 실질취득액은 약 2.1억원 수준을 유지합니다.
- 실제 점유·명도 관계. 김혜은의 전입 및 배현주의 임차권등기가 함께 확인됩니다. 현재 점유자와 실제 임대차관계, 퇴거·인도 절차를 현황조사 원본과 현장 확인으로 파악해야 합니다.
- 파산절차 확인. 정안순에 대한 2025.02.24 파산선고와 2025.08.21 청산을 위한 형식적 경매개시결정이 확인됩니다. 파산관재인이 신청한 경매의 성격과 매각조건을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 최신 비교 거래가 2025.04이고 3건의 표본만 확인됩니다. 현재 유사 면적·층·상태의 실제 거래 및 매물 가격을 재조사해야 합니다.
- 용도와 이용 현황 확인. 사건분류 창고와 감정 이용상태 다세대주택의 차이를 건축물대장, 매각목록, 감정평가서로 대조해야 합니다.
- 추가 비용 점검. 취득세·등기비용·체납 관리비·명도비용 등을 실질취득액과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 검토. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당 관련 자료를 직접 확인하고, 인수 여부가 불명확하면 전문가 검토 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “3,916만원짜리 물건이 아니라, 약 2.11억의 취득 부담”
이 사건은 최저가 하락률과 실질취득비용이 전혀 다른 모습을 보이는 경매입니다. 감정가 233,000,000원, 현재 최저가 39,160,000원으로 외형상 할인폭이 크지만, 선순위 임차인 배현주의 보증금 210,000,000원이 가격 판단의 중심입니다.
제시된 배당 시나리오가 적용되면 매수인이 인수할 보증금은 171,944,880원, 실질취득액은 211,104,880원입니다. 이는 최신 거래 233,000,000원보다 낮지만, 거래 시점이 오래되었고 소규모 다세대의 환금성, 5회 유찰, 점유관계 불확실성까지 고려해야 합니다. 추가 유찰을 기다려도 인수액이 늘어나므로 실질취득부담이 크게 줄어들지는 않습니다.
무엇보다 매각물건명세서의 인수권리 없음 표시와 선순위 보증금 인수 계산이 일치하지 않습니다. 이 충돌이 해소되기 전에는 낮은 최저가를 근거로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 진짜 판단 기준은 낙찰가 3,916만원이 아니라 실제 승계채무를 포함한 총취득 부담입니다.
