수원지방법원 2025타경52841. 경기도 광주시 목현동 르비앙 101동 202호입니다. 사건상 용도 표시는 창고지만 감정평가 이용상태는 다세대주택이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기부의 2022.12.02. 케이알앤씨 가압류보다 먼저 주민등록과 점유를 갖춘 배현주 임차인입니다. 배현주는 2021.03.25. 전입·점유·확정일자를 갖췄고 보증금은 210,000,000원입니다. 현재 최저가 114,170,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당은 111,771,620원에 그치고, 남은 98,228,380원이 매수인에게 승계되는 구조로 계산돼 있습니다.
즉 입찰가를 더 낮춘다고 총 취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 3회 유찰 시 최저가는 79,919,000원으로 내려가지만 인수액은 131,919,542원으로 늘고, 4회 유찰 시에는 최저가 55,943,300원에 인수액 155,463,679원으로 커집니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매의 전형적인 특성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52841 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 100-4 르비앙 101동 2층 202호 · 경기도 광주시 새오개길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 사건상 창고 · 감정평가상 다세대주택 · 전용 58.897㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 202호 · 르비앙빌(101동) 8세대 · 2017.04.11. 준공 |
| 소유자 | 정안순 · 2021.04.08. 매매 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 원인 | 파산채무자 정안순의 파산관재인에 의한 청산을 위한 형식적 경매 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격의 바닥을 만든다
등기상 과거 신한은행 근저당과 농협은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.02. 갑구 10번 케이알앤씨 가압류 24,859,374원입니다. 배현주는 그보다 앞선 2021.03.25.에 전입·점유·확정일자를 갖췄기 때문에 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 2023.04.10. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당받지 못한 보증금 잔액의 승계 위험은 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 배현주 | 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.25 / 2021.03.25 | 210,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 98,228,380원 |
| 김혜은 | 202호 · 주거 | 2025.07.11 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배현주는 배당요구가 확인되고 현재 회차 예상배당액은 111,771,620원입니다. 보증금 210,000,000원 중 부족한 98,228,380원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 반면 김혜은은 2025.07.11. 전입으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자이므로 계약관계와 명도 조건은 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — ‘최저가 40.8%’가 아니라 ‘실질취득 약 75.1%’
르비앙빌 101동 전용 58.9㎡ 안팎의 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 279,500,000원, 최신 거래는 2025.04. 233,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래 대비 +7.5%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.9㎡ | 3 | 233,000,000원 |
| 2024.10 | 58.9㎡ | 2 | 326,000,000원 |
| 2024.03 | 57.08㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 279,500,000원 |
최저가 114,170,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 40.8%이지만, 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 선순위 임차보증금 승계를 반영한 실질취득 기준 약 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 75.1%, 최신 거래 233,000,000원의 약 90.1%입니다. 즉 실제 가격 여유는 존재하지만, 표면상 보이는 59% 할인과는 전혀 다른 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 임차인 배현주 보증금 | 210,000,000원 | 111,771,620원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이알앤씨 | 24,859,374원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 파산채무자 정안순의 파산관재인 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배현주 보증금 중 98,228,380원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산됩니다. 케이알앤씨 가압류는 배당액 0원이며 매각으로 소멸합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰돼도 총액은 크게 안 내려간다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 114,170,000원 | 98,228,380원 | 212,398,380원 |
| 3회 유찰 시 | 79,919,000원 | 131,919,542원 | 211,838,542원 |
| 4회 유찰 시 | 55,943,300원 | 155,463,679원 | 211,406,979원 |
최저가는 114,170,000원에서 79,919,000원, 다시 55,943,300원으로 빠르게 내려가지만 인수액이 반대로 커집니다. 그래서 2회·3회·4회 유찰 시 단순 합계는 모두 약 2.11억~2.12억원 범위에 머뭅니다. 이 물건은 유찰을 기다리면 싸지는 일반 경매가 아니라, 선순위 임차보증금이 실질 가격의 하한선을 만드는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기광주한옥마을 남측 인근으로 다세대·근린생활시설·창고·임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 556,300원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모에 확인된 실거래가 3건으로 표본이 얇고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 114,170,000원이 취득가격이 아닙니다. 배현주 미배당액을 포함한 실질취득 기준은 약 210,000,000원입니다.
- 배현주 보증금 확인. 보증금 210,000,000원, 전입·점유·확정일자 2021.03.25., 임차권등기 2023.04.10., 배당요구 여부와 실제 배당종결액을 원본으로 확인해야 합니다.
- 김혜은 점유관계. 전입은 2025.07.11.로 후순위지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약과 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 추가 유찰 시 최저가는 내려가도 인수액이 커져 총 취득비용은 약 2.11억원 부근에 머뭅니다.
- 시세 기준. 최신 거래 233,000,000원과 최근 12개월 평균 279,500,000원을 우선 기준으로 삼고, 최저가의 40.8%라는 숫자는 가격판단 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 실거래 표본이 적으므로 향후 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”가 아니라 “약 2.10억 인수형”
이 물건을 114,170,000원짜리 경매로 보면 판단이 틀어집니다. 선순위 임차인 배현주의 보증금 210,000,000원이 가격의 하한선을 만들기 때문입니다. 현재 회차에서는 98,228,380원을 승계하는 계산이고, 추가 유찰이 되면 입찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 증가합니다. 그래서 핵심 비교가격은 최저가가 아니라 실질취득 약 210,000,000원입니다.
이 기준으로 보면 최신 실거래 233,000,000원보다는 낮고 최근 12개월 평균 279,500,000원보다도 낮아 가격 여지는 있습니다. 다만 대항력 있는 임차권, 별도 점유자, 2회 유찰, 8세대 규모의 얇은 거래층을 함께 감안해야 합니다. 가격은 할인, 권리는 복잡. 이 사건은 낮은 최저가에 끌려 들어가기보다 인수보증금을 먼저 확정한 뒤 실제 취득총액으로 판단해야 하는 물건입니다.
