수원지방법원 2025타경52844. 경기도 광주시 초월읍 지월리 566-29, 장군빌(B동) 3층 301호로 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박태이로 2021.10.26. 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석은 단순히 “최저가가 1.456억까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 2021.10.01 전입·점유를 갖춘 이참다운의 170,000,000원 임차보증금과, 2024.04.01 전입한 김우재·김명신의 보증금 미상 점유관계를 각각 분리해서 봐야 합니다.

특히 이참다운은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 모두 확인됩니다. 일반 원칙만 적용하면 현재 최저매각가 145,600,000원에서 집행비용을 뺀 뒤 142,761,600원이 배당되고 27,238,400원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이참다운에 관한 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 김우재·김명신에게까지 확대 적용되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 점유자를 분리해서 본다

2011.06.30 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권 139,200,000원은 2021.10.01 해지로 이미 말소됐고, 2021년 신한카드 가압류도 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.05.30 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023.07.24 이참다운 주택임차권은 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있으나, 이번 매각에서는 주택도시보증공사의 확약에 따라 이참다운의 미배당 보증금 인수는 실질 0원으로 처리해야 합니다.

이참다운은 전유부분 전부에 대한 주택임차권등기가 있고 배당요구도 확인됩니다. 김우재·김명신은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정하지 않습니다.

② 시세 비교 — 85.6%라는 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다

장군빌(B동)은 4세대, 준공일은 2011.01.14입니다. 확인되는 동일 면적 거래는 2021.10 전용 71.42㎡ 3층의 170,000,000원 1건입니다. 비교 지표상 평균·최고·최저 모두 170,000,000원이며 현재 최저매각가 145,600,000원은 그 금액의 85.6%입니다.

명목 최저가만 놓고 보면 170,000,000원보다 24,400,000원 낮습니다. 하지만 거래 표본이 1건이고 최신 확인 거래도 2021.10입니다. 더 중요한 것은 김우재·김명신의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 “최저가가 시세의 85.6%이므로 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 두 사람에게 실제 승계할 보증금이 존재하면 낙찰가에 그 금액을 더한 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)

이참다운 보증금은 배당계산상 27,238,400원이 부족하지만, 인수조건확약서 때문에 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 김우재·김명신의 보증금이 확인되면 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 이참다운의 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 이번 사건은 그 부분을 확약이 차단합니다. 그러나 이 계산은 어디까지나 이참다운에 관한 것이며, 김우재·김명신의 미상 보증금은 별도로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 초월읍 지월리 ‘SRC재활병원’ 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·창고·공장 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 토지면적 293.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 500,300원/㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역· 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 장군빌(B동)은 4세대 규모이고 경매 집계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 2회 유찰됐습니다.
• 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김우재·김명신 보증금 확인. 두 사람 모두 2024.04.01 전입입니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 확약서 원문 확인. 이참다운에 대한 대항력 포기, 미배당 시에도 임차권등기 말소 동의라는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 입찰 직전 원문을 대조해야 합니다.
• 가격은 실질취득액으로 판단. 명목 최저가 145,600,000원이 비교거래 170,000,000원의 85.6%라고 해서 곧바로 저가 매수로 판단하지 마세요. 미상 임차인에게 승계할 금액이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 비교해야 합니다.
• 실거래 표본 한계. 확인되는 거래는 2021.10의 170,000,000원 1건입니다. 현재 가격 판단을 이 거래 하나에만 의존하기 어렵습니다.
• 다세대 환금성. 4세대 규모이고 현재 사건도 2회 유찰된 상태이므로 낙찰 후 재매각 가능성과 매수층을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “1.70억 확약 해소”와 “미상 2명”은 별개의 문제다

이 사건의 가장 큰 오해는 이참다운의 170,000,000원 임차권만 보고 1.70억을 그대로 인수한다고 판단하거나, 반대로 확약서만 보고 모든 임차인 위험이 사라졌다고 판단하는 것입니다. 둘 다 맞지 않습니다. 이참다운은 현재 회차 배당상 27,238,400원이 부족하지만 주택도시보증공사의 확약으로 실질 인수 0원입니다. 반면 김우재·김명신은 2024.04.01 전입으로 말소기준일보다 빠르고 보증금이 미상이므로 확약 밖 인수 가능성이 남습니다.

가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 145,600,000원은 비교거래 170,000,000원의 85.6%지만, 거래 표본은 1건이고 확인 거래 시점도 2021.10입니다. 여기에 미상 임차인 보증금까지 더해질 수 있으므로 지금 단계에서 “시세보다 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 이 물건은 주된 임차권 위험은 확약으로 정리됐지만, 확약 밖 점유관계를 확인해야만 최종 입찰가를 계산할 수 있는 다세대입니다.