수원지방법원 2025타경52860. 경기도 광주시 신현동 포레477 비동 2층 202호, 공동주택인 다세대주택입니다. 전용면적은 66.85㎡, 사용승인일은 2023.05.12입니다. 현재 소유자 구상희는 2024년 1월 29일 매매를 원인으로 345,000,000원에 취득했고, 2024년 2월 26일 소유권이전과 동시에 군자농업협동조합 앞으로 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 등기상 매수인이 떠안을 권리는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 가격 비교에 사용할 수 있는 실거래는 2024년 1월의 345,000,000원 1건뿐입니다. 할인 폭은 크지만, 한 건의 거래만으로 현재 시장가격 전체를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52860 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 477-138 포레477 비동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 전용 66.85㎡ · 제비동 제2층 제202호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상4층 · 사용승인일 2023.05.12 |
| 소유자 | 구상희 · 2024.01.29 매매 · 거래가액 345,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 228,554,454원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023년 성남중부새마을금고 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 현 소유자 구상희의 소유권이전일인 2024.02.26에 설정된 군자농업협동조합 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 송파세무서장·국민건강보험공단·송파구·용인세무서장 관련 압류와 메리츠화재해상보험 주식회사의 가압류, 군자농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강민식 | 2024.03.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 강민식의 전입일 2024.03.27은 말소기준권리인 군자농업협동조합 근저당권 설정일 2024.02.26보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 임대차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당과 명도 조건은 매각물건명세서 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 비교 — 345,000,000원 거래 대비 49.1%
포레477B동은 총 8세대, 사용승인일은 2023.05.12입니다. 대상 전용면적과 일치하는 실거래는 2024년 1월 2층 345,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 169,540,000원은 이 거래금액의 49.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 66.85㎡ | 2 | 345,000,000원 |
감정가 346,000,000원도 이 거래가와 거의 같은 수준인 반면, 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 크게 낮아졌습니다. 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 169,540,000원입니다. 다만 거래 표본이 한 건이고 최신 거래가 2024.01이라는 점 때문에, 49.1%라는 할인율 자체는 분명하지만 현재 적정시세까지 같은 비율로 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,173,560원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 276,000,000원 | 166,366,440원 |
| 3. 가압류 · 메리츠화재해상보험 주식회사 | 14,082,590원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 290,082,590원 중 예상 배당액은 166,366,440원, 미배당은 123,716,150원입니다. 신청채권자 군자농업협동조합의 청구액은 228,554,454원으로 현 회차 배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 169,540,000원 | 166,366,440원 | 123,716,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 118,677,999원 | 116,216,507원 | 173,866,083원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 83,074,599원 | 81,179,256원 | 208,903,334원 | 0원 |
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가 하락에 따라 매수인에게 넘어가는 인수형 구조가 아닙니다. 현재 회차와 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 낮아질수록 늘어나는 것은 매수인의 인수액이 아니라 채권자 측 미배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 신현동 ‘강남 300C.C 골프장’ 남서측 인근이며, 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설·창고 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 제2층 제202호이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 부정형 완경사지이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 북서측 약 6M 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 722,100원/㎡입니다.
- 규모. 포레477B동은 총 8세대이며, 확인되는 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 강민식의 전입은 2024.03.27로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 압류·당해세 확인. 압류 4건이 존재합니다. 실제 세액과 배당 우선순위를 확인해야 예상배당과 채권자 미배당 규모를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 169,540,000원은 비교 실거래 345,000,000원의 49.1%지만, 거래 표본이 2024.01의 1건뿐이므로 현장 시세와 매물 상태를 별도로 대조하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자 강민식이 확인되어 있으므로 낙찰 이후 인도와 명도 일정을 입찰 전에 예상해야 합니다.
- 현장 상태. 다세대주택은 동일 건물 내에서도 향·채광·주차·진입·내부 상태 차이가 가격에 크게 반영될 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값의 이유를 권리 밖에서도 확인해야 한다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2024.02.26 군자농업협동조합 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 강민식의 전입도 2024.03.27로 뒤여서 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
가격만 보면 감정가 346,000,000원에서 두 번 유찰되어 169,540,000원까지 내려왔고, 확인되는 345,000,000원 실거래의 49.1%입니다. 다만 8세대 규모의 다세대이고 실거래 표본은 1건뿐이며, 압류 4건과 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 할인은 크지만 세금·점유·현장가치 검증까지 마쳐야 완성되는 물건입니다.
