75,460,000원
수원지방법원 2025타경52885. 경기도 광주시 능평동 194, 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가는 154,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 75,460,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 남아 있는 담보권은 없고, 말소기준은 2025.08.28. 오정환의 강제경매개시결정입니다. 이후 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸하고, 롯데캐피탈 가압류는 이미 2026.01.07. 말소됐습니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 김종식입니다. 김종식은 402호에 2013.09.06. 전입했고, 이는 현재 말소기준인 2025.08.28.보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단하며, 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재할 경우 매수인 인수액이 발생할 수 있다는 전제로 접근합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 194 4층402호 · 경기도 광주시 능평로 154-7 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 전용면적 | 48.98㎡ |
| 소유자 | 장경빈 · 2023.10.20. 상속, 2024.09.06. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 75,460,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오정환 / 22,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 선순위 가능
과거 우리은행·정채옥 근저당은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 담보권은 없습니다. 현재 말소기준은 2025.08.28. 강제경매개시결정이고, 이후 삼성카드 가압류 29,654,061원은 매각으로 소멸합니다. 롯데캐피탈 가압류 30,831,009원은 2026.01.07. 해제로 이미 말소되었습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종식 | 402호 · 주거 | 2013.09.06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
김종식은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 51.5% 할인처럼 보여도 실질취득은 별개
비교 대상은 에벤하우스(101동)이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.06. 전용 48.98㎡ 2층이 148,000,000원, 2026.03. 전용 47.29㎡ 3층이 145,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 146,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 48.98㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 47.29㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 146,500,000원 |
현재 최저가 75,460,000원은 최근 12개월 평균 146,500,000원의 51.5%입니다. 다만 이 51.5%는 어디까지나 낙찰대금 자체의 비율입니다. 김종식의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 취득비용을 75,460,000원으로 놓고 최근 시세와 비교해 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 인수액이 더해져 실질취득액이 상승합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 1. 경매개시결정 · 오정환 | 22,400,000원 | 22,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 29,654,061원 | 29,654,061원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 21,647,659원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 확인된 채권이 배당되고 21,647,659원이 남는 계산입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 김종식의 보증금·우선변제 여부도 확인되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 75,460,000원 | 52,054,061원 | 0원 | 21,647,659원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 582,857원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 16,144,218원 | 0원 |
위 미배당액은 확인된 채권 기준입니다. 김종식 임차보증금은 이 계산에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 추가 유찰로 낙찰가가 더 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 가능성 자체가 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수 있으므로, 실질취득액은 반드시 임차보증금을 확인한 뒤 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능평동 행정복지센터 남동측 인근이며 단독·다세대주택, 창고, 공장, 성당, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 2012.07.18. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역이며, 공시지가는 840,100원/㎡입니다.
- 거래 표본. 에벤하우스(101동)는 8세대이며 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않으므로 가격 판단은 개별 호수 상태와 함께 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김종식 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 얼마인지 확인하지 않고 최저가만 기준으로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 대항력 확인. 2013.09.06. 전입 이후 현재까지 점유와 주민등록이 유지되는지 확인해야 합니다. 현재 정보만으로는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봅니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 항목이 확인되어야 배당받을 범위와 낙찰자에게 남을 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 실제 인수되는 미배당액을 더한 실질취득액을 145,000,000원·148,000,000원 및 최근 12개월 평균 146,500,000원과 비교해야 합니다.
- 현장·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계도 미상으로 조사되어 있으므로 실제 점유자와 임대차계약 원본을 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 먼저 봐야 할 숫자가 있다
이 물건의 현재 최저가는 75,460,000원으로 감정가 154,000,000원의 49%, 최근 12개월 실거래 평균 146,500,000원의 51.5%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 하지만 김종식이 2013.09.06. 전입해 현재 말소기준보다 앞서 있고, 가장 중요한 보증금이 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 실질취득액은 아직 모른다”입니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만 임차보증금이 확인되지 않는 이상 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 보증금·점유·확정일자·배당요구를 먼저 확인하고, 그 뒤 실질취득액으로 최근 시세와 비교하는 순서가 맞습니다.
