수원지방법원 2025타경52899. 경기도 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 다148호가 경매에 나왔습니다. 공부상 지원시설인 제2종근린생활시설(금융업소)이며, 감정평가 당시에는 삼정부동산 중개업소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.

이 물건의 눈에 띄는 특징은 감정가와 현재 최저매각가의 큰 차이입니다. 감정가 1,140,000,000원에서 5회 유찰 후 최저가가 191,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 경매가 반복 유찰됐다는 사실과 감정가 대비 낮은 가격만으로 실제 시장가치나 환금성을 판단할 수 없습니다.

권리분석에서 더 중요한 것은 말소기준권리인 2022.02.28 우리은행 근저당권, 그 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정, 그리고 매각물건명세서에 별도로 기재된 토지 구분지상권입니다. 특히 마지막 항목은 일반적인 후순위 권리 소멸과 구별해서 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 존속 권리는 다르다

등기부상 말소기준권리는 2022.02.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 채권최고액은 1,116,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 하남시 압류, 임의경매개시결정, 국가 압류가 순서대로 발생했습니다.

이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 매각물건명세서에 별도로 명시된 토지 구분지상권은 말소되지 않으므로, 일반적인 후순위 권리와 동일하게 처리할 수 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 선순위 대항력은 없지만 확인은 필요

현황조사 및 매각물건명세서에는 김명근이 다148호 관련 점유자로 기재되어 있습니다. 전입일은 2024.08.13이며, 말소기준권리인 2022.02.28 근저당권보다 늦습니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 해당 근저당권에 우선하는 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 내용, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금이 없다고 단정하거나 배당상 모든 임차 관련 위험이 해소됐다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 시세·가격 판단 — 감정가 16.81%가 곧 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 191,600,000원으로 감정가 1,140,000,000원의 16.81% 수준입니다. 그러나 이 비율은 감정가와 경매 최저가의 관계일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린생활시설입니다. 근린생활시설의 가치는 같은 건물 또는 인근 유사 상가의 실제 거래가, 임대료, 공실 위험, 점포 접근성, 용도와 이용 제한 등을 함께 검토해야 합니다.

6회·7회 유찰 가격은 예상 시나리오이며 실제 매각기일과 최저매각가 변동은 법원 공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 191,600,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,482,400원을 제외한 188,117,600원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 이후 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없는 것으로 추정됩니다.

채권자 총 청구금액 기준 미배당액은 942,044,400원입니다. 다만 이 금액은 채권자 측 미회수분을 나타내며, 매수인이 그대로 인수하는 금액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 미사강변초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 북동측 미사대로, 남서측 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2022.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물 내 1층 다148호입니다. 외벽은 화강석 및 복합판넬 마감, 창호는 샷시 강화유리창호 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 공동 급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기 및 지하주차장 시설이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 공부상 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)이며 감정 당시 부동산중개업소로 이용 중입니다. 현재의 점유·영업 및 임대차 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지 이용. 감정요항표에는 2필지 일단의 사다리형 평지와 준주거지역·미사지구 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 별도의 토지 정보에는 개발제한구역·잡종지·맹지 등 상이한 내용도 나타나므로 실제 대상 필지와의 일치 여부를 토지대장·토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라도 상권 수요, 임대수익, 공실, 전면 노출과 출입 동선, 토지 이용권 제한에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 이력은 매수 수요와 가격 적정성에 대한 추가 검토가 필요한 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본 확인. 망월동 834번지 및 834-1번지의 을구 1번 구분지상권설정등기, 설정 목적, 권리 범위, 도면, 존속 조건과 이용 제한을 반드시 확인하세요.
• 매각대상·대지권 확인. 다148호의 구분건물과 토지 관련 권리 범위가 실제 매각 목적물에 어떻게 반영되는지 매각물건명세서·등기부·감정평가서 원본을 대조하세요.
• 실거래·임대수익 검토. 미사강변스카이폴리스의 동일 또는 유사 근린생활시설 거래가격과 임대료를 확인하고, 현재 최저가의 시장 대비 적정성을 별도로 산정하세요.
• 임차인 확인. 김명근의 전입일은 2024.08.13입니다. 보증금·확정일자·배당요구·사업자등록·실제 점유 및 임대차 계약 관계를 확인하세요.
• 명도·영업시설. 감정 당시 삼정부동산 중개업소로 이용된 점을 고려해 현재 영업 주체, 점유 권원, 인도 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
• 조세채권. 하남시 및 국가 압류에 관련된 체납 조세의 법정기일·우선순위와 매각대금 배당 영향을 확인하세요.
• 채권 승계. 우리은행과 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사 사이의 채권 양도 및 경매신청 관계, 근저당권 피담보채권의 귀속을 확인하세요.
• 반복 유찰 사유. 5회 유찰 원인이 가격, 권리 제한, 이용 상태, 상권, 수익성 중 어느 요소와 관련되는지 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 실제 부담해야 할 취득 관련 비용 및 별도 부담금 발생 여부를 확인하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 최저매각가, 매각물건명세서 정정 및 매각조건 변경 여부를 법원 자료로 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 16.81%여도 안전한 저가매수는 아니다”

이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 1,140,000,000원, 현재 최저가 191,600,000원, 그리고 5회 유찰. 하지만 경매에서 가격이 크게 내려갔다는 사실만으로 투자 매력이 증명되는 것은 아닙니다.

말소기준권리 이후의 금전채권은 매각으로 소멸하고 예상배당상 매수인 인수금액은 0원입니다. 반면 토지 2필지에 설정된 구분지상권은 말소되지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 점유자, 조세 배당의 불확실성, 근린생활시설의 시세·환금성 검증 필요성이 더해집니다.

결론은 가격 평가 보류, 권리·현장 확인 우선입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 구분지상권이 실제 소유·이용에 미치는 영향과 이 근린생활시설을 시장에서 얼마에 거래하거나 임대할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.