수원지방법원 2025타경52899. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 다148호입니다. 공부상 용도는 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)이고, 감정평가 당시에는 중개업소(삼정부동산)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2022.01.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지하4층·지상10층 건물의 1층 호실입니다.
등기상 말소기준은 2022.02.28 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류, 하남시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 명시한 토지의 구분지상권 2건은 말소되지 않는 권리이므로, “인수액 0원 = 권리상 완전 무부담”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층 다148호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소) · 현재 중개업소(삼정부동산) 이용 |
| 건물 | 2022.01.28 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상10층 · 1층 다148호 |
| 소유자 | 박정석 (2022.02.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 391,020,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사(양도인 주식회사 우리은행) / 876,738,909원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 토지 구분지상권은 존속
집합건물 등기 자체에서는 2022.02.28 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2023.11.16 경기신용보증재단 가압류 14,162,000원, 2025.05.27 하남시 압류, 2025.09.03 임의경매개시결정, 2025.12.16 국 압류는 모두 말소기준 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명근 | 다 148호 | 2024.08.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김명근의 전입일은 2024.08.13으로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 2022.02.28보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인 대상이지만, 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 대항력에 의해 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘34% = 싸다’는 아니다
감정가 1,140,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 391,020,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 273,714,000원(24%), 5회 유찰 시 191,599,800원(17%)입니다.
다만 이 사건은 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 제2종근린생활시설이고 토지에 말소되지 않는 구분지상권이 존재하며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 391,020,000원이 감정가보다 크게 낮다는 사실과 “시장가격보다 저렴하다”는 결론은 같은 말이 아닙니다. 응찰가 판단은 권리 부담까지 반영해 별도로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 391,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,274,280원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,116,000,000원 | 384,745,720원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 14,162,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 391,020,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 745,416,280원입니다. 이 미배당액은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 토지 구분지상권 2건은 금액 계산과 별개로 존속합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트·지식산업센터(아파트형공장)·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 북동측으로 미사대로, 남서측으로 미사강변한강로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m 미사대로, 남서측으로 폭 약 25m 미사강변한강로에 접합니다.
- 용도. 공부상 지원시설(제2종근린생활시설-금융업소)이고 감정평가 당시 중개업소(삼정부동산)로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 공동 급·배수, 위생설비, 화재탐지·소화전 등 소방설비, 승강기, 지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등에 해당하며, 2필지 일단의 사다리형 평지로 지식지원시설·근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 망월동 834번지와 834-1번지 각각의 을구 1번 구분지상권설정등기가 말소되지 않으므로, 등기 원문에서 구체적인 권리 내용과 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김명근은 2024.08.13 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 중개업소 이용상태 확인. 감정평가상 중개업소(삼정부동산) 이용 상태와 현재 점유자가 일치하는지 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
- 세금 배당 확인. 하남시 압류와 국 압류는 말소기준 이후여서 등기상 소멸 대상이지만, 실제 배당에서는 당해세 등 세금의 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 할인율과 분리. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 3회 유찰과 존속 구분지상권을 감안해 실제 응찰가를 따로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 권리 부담 0”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 1,140,000,000원에서 391,020,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 김명근도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 금액으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 토지 망월동 834번지와 834-1번지에 각각 존재하는 을구 1번 구분지상권설정등기는 매각으로 말소되지 않습니다. 여기에 비주거 근린생활시설이라는 용도와 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 존속 구분지상권을 정확히 이해한 뒤 그 부담을 감수할 가격인가입니다. 권리 확인 전에는 할인율만 보고 접근하기 어려운 유형입니다.
