청주지방법원 2025타경30463. 충주시 주덕읍 당우리 115-2 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·화장실·보일러실을 갖춘 단독주택이고, 토지는 552㎡입니다. 권리분석의 기준점은 2003.01.24 설정된 주덕농업협동조합 근저당 30,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 박선희 근저당 14,300,000원과 50,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
점유 관계도 매수인 승계 위험으로 이어지지는 않습니다. 주민등록등본상 전입자인 전상연의 전입일은 2021.06.18로, 말소기준일 2003.01.24보다 뒤입니다. 보증금은 미상이지만 매각물건명세서와 현황조사 기준 대항력 없음으로 정리되어 있고, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 주덕읍 당우리 115-2 · 충청북도 충주시 주덕읍 장록길 188-28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(방3, 거실, 주방, 화장실, 보일러실) |
| 토지 | 552㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 경량철골조 / 아스팔트슁글지붕 단층 주택 · 외벽 벽돌조 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 전상원 (2008.09.16 증여 원인, 2008.09.17 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 123,658,990원 / 98,927,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박선희 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 2003년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2003.01.24 주덕농업협동조합 근저당권 30,000,000원입니다. 2009년 성훈경금속주식회사 근저당은 2017.02.17 해지되어 이미 말소됐고, 2012년 국민건강보험공단 압류도 2015.05.20 해제로 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제되는 후순위 박선희 근저당 14,300,000원·50,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 승계 권리는 없습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 관계 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상연 | 주민등록등본상 전입자 · 점유 부분 미상 | 2021.06.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전상연의 전입신고는 말소기준권리보다 약 18년 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 예상배당과 각 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,927,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,180,686원 |
| 1. 근저당 · 주덕농업협동조합 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박선희 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 3. 근저당 · 박선희 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,446,314원 |
현재 최저가 98,927,000원 가정에서는 채권총액 94,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 2,446,314원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 98,927,000원 | 94,300,000원 | 0원 | 2,446,314원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 79,141,600원 | 77,317,051원 | 16,982,949원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰(51%) | 63,313,280원 | 61,773,641원 | 32,526,359원 | 0원 | 0원 |
⑤ 토지·건물 체크 (감정요항·토지정보 기준)
- 토지. 면적 552㎡, 지목 대, 이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(일반형)과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 61,000원/㎡입니다.
- 건물. 경량철골조/아스팔트슁글지붕 단층 주택으로, 외벽 벽돌조 마감·하이샷시 창호이며 유류보일러·기본 전기시설·위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 이용상태. 방3·거실·주방·화장실·보일러실을 갖춘 단독주택으로 이용 중입니다.
- 제시외 건물. 공부상 축사 31.20㎡는 멸실되었고 유사한 위치에 샌드위치 판넬조 창고 21.97㎡가 소재하며 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2003.01.24 주덕농업협동조합 근저당 30,000,000원이 기준이며, 후순위 박선희 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 전입자 확인. 전상연은 2021.06.18 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 부분은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 창고 확인. 공부상 축사 31.20㎡의 멸실 상태와 현존하는 판넬조 창고 21.97㎡의 위치·구조·이용상황을 확인해야 합니다.
- 토지 경계·도로. 552㎡ 토지의 실제 경계와 세로한면(불) 도로접면 상태를 현장에서 대조하세요.
- 배당 변수. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현물 확인이 승부처”
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2003년 주덕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 존속 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 전상연 역시 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 98,927,000원입니다. 다만 이 물건은 토지 552㎡와 단독주택을 함께 매각하고, 공부상 멸실된 축사와 현존하는 제시외 판넬조 창고 21.97㎡가 얽혀 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단은 현장·토지·제시외 건물 확인 뒤에 해야 하는 물건입니다. 권리보다 실제 현황 확인이 응찰가를 좌우합니다.
