대전지방법원 2025타경520. 충남 계룡시 두마면 ‘계룡자이’ 507동 2층 201호, 전용 84.996㎡ 아파트입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 황수철이 2023년 10월 30일 소유권을 이전받았고, 같은 날 신한은행 근저당권이 채권최고액 337,700,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 들어온 신한카드 가압류 6,036,065원, 대전신용보증재단 가압류 84,986,805원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 더 눈에 띕니다. 감정가는 434,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저가는 303,800,000원, 감정가의 70%입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 450,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 445,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 평균의 67.4%에 불과합니다. 다만 본건이 2층인 만큼 고층 거래와의 단순 비교에는 층 차이를 반드시 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 507동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.996㎡ · 철근콘크리트구조 24층 아파트 중 2층 |
| 소유자 | 황수철 (거래가액 310,840,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 303,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 322,055,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않습니다. 등기부상 과거 우리자산신탁 명의의 신탁 및 금지사항등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2023년 10월 30일 신한은행 근저당권입니다. 그 이후 발생한 신한카드와 대전신용보증재단의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 67.4%
계룡자이 동일 면적대(84.97~85.00㎡)의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 보면 현재 최저가 303,800,000원은 가격 격차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.00㎡ | 24 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 17 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 85.00㎡ | 20 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 18 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 449,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 5 | 442,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 15 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 21 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 85.00㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 11 | 449,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 450,666,666원 |
최근 12건은 442,000,000원~465,000,000원 범위에서 거래됐고 평균은 450,666,666원입니다. 현재 최저가 303,800,000원은 이 평균보다 146,866,666원 낮고, 최신 거래 445,000,000원보다도 141,200,000원 낮습니다. 감정가 434,000,000원 자체도 최근 평균보다 낮은데, 1회 유찰로 70%까지 내려오면서 가격 간격이 더 벌어진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,053,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 337,700,000원 | 298,746,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,036,065원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 84,986,805원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 5,053,200원 공제 후 신한은행에 298,746,800원이 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 129,976,070원으로 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 129,976,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 219,840,110원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 148,862,000원 | 145,977,932원 | 282,744,938원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 즉 채권자 손실 확대와 매수인의 권리인수 위험은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 계룡자이 507동 2층 201호 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 24층 건물입니다.
- 입지. 계룡대실초등학교 북서측 인근이며 주변에 아파트단지, 학교, 하천, 근린공원, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·계획. 부지 서측으로 폭 30m~35m 대로2류에 접하며, 도시지역·제3종일반주거지역· 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 규모·연식. 계룡자이 600세대, 준공일 2023.07.24로 비교적 신축에 가까운 단지입니다.
- 거래. 동일 면적 최근 12건이 442,000,000원~465,000,000원에 거래되어 실제 거래 표본이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2층 가격 보정. 최근 비교거래는 3층 이상이므로 저층에 대한 실제 시장 할인폭을 중개업소와 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 최종 확인하세요.
- 관리비 확인. 낙찰 전 관리사무소를 통해 공용부분 체납 관리비 여부를 확인하세요.
- 시설 상태. 2023년 준공 단지이지만 내부 마감, 누수, 결로, 옵션·하자 상태는 개별 호수별로 직접 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리도 단순하고, 가격도 최근 시세 아래
이 물건은 말소기준인 2023년 10월 30일 신한은행 근저당권 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다.
가격도 현재 데이터에서는 우호적입니다. 최저가 303,800,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 450,666,666원의 67.4%, 최신 거래 445,000,000원보다 141,200,000원 낮습니다. 본건이 2층이라는 점을 감안해 개별 호수 가격을 보수적으로 잡을 필요는 있지만, 최저가 자체가 최근 시세 이상인 물건과는 성격이 다릅니다. 권리는 합격, 가격도 검토 가치가 높은 구간이며 실제 입찰의 승부처는 저층 보정·점유·내부상태를 확인한 뒤 얼마까지 써낼지에 있습니다.
