54,194,000원
수원지방법원 2025타경52903. 성남시 중원구 성남동 ‘지앤느모란’ 4층 408호, 전용 21.42㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 158,000,000원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 54,194,000원입니다. 등기상 근저당은 없고 말소기준은 2025.02.04 성남시 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다.
문건우는 주거용 임차인으로 조사됐고 전입일은 2023.04.17, 확정일자는 2023.03.16, 배당요구일은 2025.09.29입니다. 말소기준인 성남시 압류보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 조사됐으며 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 문제는 보증금 액수가 확인되지 않는다는 것입니다. 따라서 실제 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 4층 408호 · 도로명 경기도 성남시 중원구 산성대로 136 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 21.42㎡ · 14층 건물 중 4층 |
| 사용승인 | 2020.04.28 |
| 소유자 | 김유정 (2022.03.16 매매 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 54,194,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문건우 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2025.02.04 성남시 압류입니다. 2025.09.01 강제경매개시결정과 2025.10.02 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020년 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 강진희를 거쳐 2022.03.17 김유정 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문건우 | 주거 | 2023.04.17 | 2023.03.16 | 미상 | 2025.09.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 |
확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 자체가 미상이어서 낙찰대금에서 얼마를 배당받고 얼마가 남을지 판단할 수 없습니다. 대항력 임차인 사건에서 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수액으로 보아야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득비용이 보증금 수준에서 결정될 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질가격은 아직 모른다
지앤느모란은 29세대, 2020.04.28 사용승인된 오피스텔입니다. 전용 21.42㎡ 동일면적 거래 12건의 전체 평균은 153,666,666원이지만, 최근 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 148,600,000원, 최신 2026.07 거래는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 21.42㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 21.42㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 21.42㎡ | 6 | 149,000,000원 |
| 2026.01 | 21.42㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2024.08 | 21.42㎡ | 6 | 156,000,000원 |
| 2022.09 | 21.42㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2022.08 | 21.42㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 21.42㎡ | 10 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 21.42㎡ | 5건 | 148,600,000원 |
최근 거래는 147,000,000원~150,000,000원 수준이고, 최근 12개월 평균은 148,600,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균 153,666,666원보다 최근 평균이 낮으며, 최근과 과거의 가격 추세는 -5.5%입니다. 즉 가격 흐름은 하락 방향입니다.
현재 최저가 54,194,000원은 최근 12개월 평균의 36.5%에 불과하지만, 이 비율은 어디까지나 표면 낙찰가격 비교입니다. 대항력 임차인의 보증금과 미배당액을 모르는 이상 실질취득가를 54,194,000원으로 놓고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 54,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,375,492원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 문건우 | 170,000,000원 | 52,818,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권 170,000,000원 중 52,818,508원이 배당되고 117,181,492원이 미배당됩니다. 다만 대항력 임차인 문건우의 보증금이 미상이라 임차보증금 배당과 최종 매수인 인수액은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 54,194,000원 | 52,818,508원 | 117,181,492원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 37,935,800원 | 36,852,956원 | 133,147,044원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 26,555,060원 | 25,677,069원 | 144,322,931원 |
회차가 내려갈수록 표면 매각가는 54,194,000원 → 37,935,800원 → 26,555,060원으로 낮아집니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 늘 수 있습니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득비용의 하락을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 및 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 모란역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.04.28 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물이며 위생·급배수·급탕·난방·엘리베이터·소방·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 50m, 남측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 공시지가는 7,695,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계를 조사하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 문건우의 임대차보증금 원금을 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 임차관계 실체 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 문건우로 기재돼 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·채권원인을 대조해야 합니다.
- 배당표 단독 신뢰 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 표시는 임차보증금이 미상인 상태에서 최종 권리판단으로 사용할 수 없습니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 최근 12개월 평균 148,600,000원, 최신 거래 150,000,000원이며 최근 추세는 -5.5%입니다.
- 최저가 착시 경계. 표면 최저가가 최근 시세의 36.5%여도 대항력 임차인 인수액이 붙으면 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “5,419만원”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
이 사건은 감정가 158,000,000원짜리 오피스텔이 3회 유찰돼 54,194,000원까지 내려온 모습만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 실제 최근 12개월 실거래 평균 148,600,000원과 비교해도 표면 최저가는 36.5%입니다.
하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 문건우는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 그런데 가장 중요한 보증금이 미상입니다. 따라서 미배당 인수액과 실질취득가 역시 미상입니다. 더구나 신청채권자와 임차인의 이름도 동일해 임차관계와 채권원인을 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
현재 단계의 결론은 ‘가격이 싸다’가 아니라 ‘가격을 아직 계산할 수 없다’입니다. 보증금과 배당관계가 확인되기 전에는 최저가 54,194,000원을 투자원가로 놓아서는 안 됩니다. 최근 가격 흐름도 -5.5% 하락 추세인 만큼, 권리관계가 해소된 뒤에도 최근 12개월 평균 148,600,000원과 최신 거래 150,000,000원을 기준으로 실질취득가를 다시 비교해야 합니다.
