대전지방법원 2025타경20264. 충남 논산시 성동면 월성리 287에 있는 기타 + 토지 물건입니다. 토지면적은 684.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독으로 표시돼 있습니다. 현재 최저매각가는 35,919,000원으로 감정가 51,313,600원의 70%입니다. 등기에는 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 2025년 6월 24일 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산돼 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 권리관계가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 감정 내용상 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있고, 목록2는 지분매각입니다. 또 지상에는 평가에서 제외된 타인소유 제시외건물 ⓐ~ⓒ가 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 말소되는 채권보다 실제 매각 범위·공유관계·지상 건물과 토지 이용관계를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 성동면 월성리 287 · 충청남도 논산시 성동면 월성길 89 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 현 단독주택 건부지 및 일부 도로 · 지분매각 |
| 토지 | 684.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 여성중 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 51,313,600원 / 35,919,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 27,136,525원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(일반형) · 가축사육제한구역(모든축종 제한) |
| 공시지가 | 34,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수금액은 0원
임차인 없음. 등기에는 근저당권과 압류가 없고, 말소기준으로 계산된 2025.06.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자인 신한카드주식회사의 청구금액은 27,136,525원이며, 현재 최저가 35,919,000원 가정에서는 집행비용을 차감한 뒤에도 전액 배당되는 계산입니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 매각 범위·토지 상태 — 이 사건의 실제 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목 및 태양광발전설비가 포함됩니다.
- 매각 제외. 타인소유 제시외건물 ⓐ~ⓒ는 평가에서 제외됐고 매각에서도 제외됩니다.
- 지분매각. 목록2는 현 단독주택 건부지 및 일부 도로이며 지분매각입니다.
- 현황 도로. 토지 일부가 공부상 이용과 달리 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대내역은 미상입니다.
따라서 최저가 35,919,000원만 보고 감정가 대비 30% 하락했다는 점을 투자 매력으로 단정하기 어렵습니다. 실거래 비교 자료가 없고, 지분매각과 매각 제외 건물이 함께 존재하므로 실제로 취득하는 권리 범위가 무엇인지를 먼저 정리한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,919,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,046,542원 |
| 1. 경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 27,136,525원 | 27,136,525원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,735,933원 |
현재 최저가 가정에서는 신청채권 27,136,525원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 7,735,933원입니다. 2회 유찰 시 미배당 2,845,804원, 3회 유찰 시 미배당 10,253,021원이 발생하지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 35,919,000원 | 27,136,525원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 25,143,300원 | 24,290,721원 | 2,845,804원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,600,310원 | 16,883,504원 | 10,253,021원 | 0원 |
추가 유찰로 매각가가 내려가면 신청채권자의 미배당은 늘지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 계산에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 이 사건은 실거래 시세 자료가 없어 35,919,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 성동면 월성리 소재 월성2리 마을회관 북동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 소재하는 순수농촌마을지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하며 근거리 지방도에 버스정류장이 있으나, 대중교통 사정은 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20·일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당합니다.
- 공부 차이. 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 환금성 변수. 농촌마을 입지에 지분매각, 일부 현황 도로, 타인소유 매각 제외 건물이 함께 존재해 매각 범위와 이용관계를 단순 토지 물건보다 더 면밀히 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 목록2가 지분매각이므로 실제 매각되는 지분과 공유관계를 원본에서 대조하세요.
- 제시외 건물 구분. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물·수목·태양광발전설비와, 매각 제외되는 타인소유 제시외건물 ⓐ~ⓒ의 위치와 이용관계를 확인하세요.
- 현황 도로 확인. 토지 684.0㎡ 중 실제 도로로 이용되는 부분을 지적 및 건물개황도와 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대내역은 미상이므로 현장 점유관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 51,313,600원과 현재 최저가 35,919,000원만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 마세요.
- 교통·활용성 확인. 소형차량 출입은 가능하지만 대중교통이 불편한 농촌마을 입지이므로 실제 이용 목적과 처분 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사 및 지적·건물개황도를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
등기상 구조만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 신청채권자 신한카드주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 35,919,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 지분매각, 토지 일부의 현황 도로, 일괄매각에 포함되는 제시외 물건과 별도로 존재하는 타인소유 매각 제외 건물 ⓐ~ⓒ가 핵심 변수입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 매각 범위와 실제 이용관계 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
