수원지방법원 2025타경52922. 경기도 하남시 학암동 위례효성해링턴타워 8층 835호에 대한 강제경매입니다. 현 소유자는 한윤종이며, 2022년 4월 14일 소유권을 이전받았습니다. 이 물건에서 가장 중요한 권리는 소유권보다 먼저 검토해야 할 조현아의 주택임차권등기입니다. 보증금 165,000,000원, 전입신고와 점유개시일은 2022년 4월 14일, 확정일자는 2022년 2월 25일입니다.

경매개시결정은 2025년 9월 3일이므로 임차인의 전입과 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 배당되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 선순위 대항력 임차권 구조입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 제출한 인수조건확약서가 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 선순위 임차권에 유효하게 적용된다는 점이 이 사건의 실질 인수위험을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기상 소유권 변동 이후, 2024년 4월 23일 을구 순위 1번 주택임차권등기가 설정되었습니다. 임차인 조현아의 전입과 점유개시는 2022년 4월 14일로, 말소기준권리로 제시된 2025년 9월 3일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 이 때문에 임차권은 일반적인 후순위 권리처럼 낙찰과 동시에 무조건 소멸한다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 확약이 변수

실제 등재 임차인 1명. 조현아의 임차권등기일은 2024.04.23이며 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 인수조건확약서 제출 주체로, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권의 권리 승계·귀속관계는 원본 확인이 필요합니다.

③ 실질취득액 — 확약 유무가 결과를 바꾼다

단순히 감정가 153,000,000원에서 최저가 107,100,000원으로 내려왔다는 사실만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 중요한 것은 낙찰가와 매수인 인수액을 합친 실질취득액입니다.

확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금의 미배당 잔액이 늘어나기 때문에, 실질취득액은 보증금 165,000,000원 부근에서 유지됩니다. 반면 확약이 유효하다면 해당 임차권의 인수액이 0원이므로 낙찰가가 내려가는 만큼 실질취득액도 내려갑니다.

확약 미적용 시 실질취득액은 각 회차별로 167,299,400원, 166,942,240원, 166,633,792원입니다. 차이는 회차별 추정 집행비용에 따른 것으로, 낙찰가 인하 효과 대부분이 미배당 보증금 증가로 상쇄되는 구조입니다. 확약 적용 시 실질취득액은 해당 임차권 인수금액 0원을 전제로 계산했으며, 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

추정 집행비용 2,299,400원을 제외하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 104,800,600원입니다. 보증금 165,000,000원에서 이를 제외한 60,199,400원이 배당 부족액입니다.

이 금액은 원칙적인 인수 계산의 출발점이지만, 주택도시보증공사의 인수조건확약이 유효하게 적용되면 매수인에게 실질적으로 전가되지 않습니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 별도 예상배당은 현재 추정표상 0원입니다. 다만 임차보증금과 공사 청구채권의 실제 승계·배당관계를 중복 채권으로 확정해서는 안 되며, 최종 배당순위와 배당액은 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다.

예상배당은 현재 회차를 전제로 한 추정이며, 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 인수조건확약의 적용 효과와 배당 추정은 서로 구분하여 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 학암동 소재 위례중학교 북측 인근입니다. 주위는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서, 운동시설 및 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 지하주차장 출입구를 통해 외곽 공도와 연결되며 감정평가상 교통여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2016.09.08 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 지하 3층·지상 20층 중 8층입니다. 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생시설, 소방시설, 승강기, 지하주차장과 공동현관 보안설비가 설치되어 있습니다.
• 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 준주거지역·위례지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호구역과 과밀억제권역 등 관련 지정사항을 실제 이용계획에 맞춰 검토해야 합니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 임대관계의 기타 사항은 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 5회 유찰 이력이 확인되고 주거용 아파트가 아닌 오피스텔이므로 실거래량, 임대수요, 관리비, 용도별 금융조건 및 재매각 가능성을 따로 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이는 환금성을 좋다고 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수조건확약서 원본. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용, 배당 부족 시 임차권등기말소 동의가 실제 제출서류에 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
• 확약의 권리 적용 범위. 을구 순위 1번 조현아의 주택임차권등기가 확약의 대상인지, 임차보증금의 대위·승계관계와 공사의 권한에 문제가 없는지 확인해야 합니다. 확약 대상 밖의 대항력 임차인이 존재하면 별도의 인수위험이 남습니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 선순위 임차권 관련 매수인 인수 조건과 특약이 최종 명세서에도 유지되는지, 매각허가 및 소유권이전 이후 임차권등기말소가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 확약 적용 시 낙찰가 107,100,000원이 실질취득액의 기준이지만, 확약 미적용 시에는 167,299,400원이라는 계산을 함께 검토해야 합니다. 취득세 등 부대비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 최근 실거래가격 확인. 위례효성해링턴타워 내 유사 오피스텔의 최근 거래가격, 전용면적·층·향·상태별 차이 및 임대 시세를 조사한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기 사실만으로 현재 실제 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장조사를 통해 점유자를 파악하고, 필요한 경우 인도명령·명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 문제, 당해세와 기타 선순위 비용을 확인해야 합니다.
• 매각기일·회차 재확인. 2026.11.02 매각기일 및 최저매각가 107,100,000원의 최종 진행 여부와 매각조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건은 최저매각가만 보고 접근하면 위험한 유형입니다. 선순위 임차보증금 165,000,000원이 낙찰가 107,100,000원을 웃돌기 때문입니다. 통상적인 계산으로는 미배당 보증금 60,199,400원을 인수하여 실질취득액이 167,299,400원이 됩니다.

그러나 본건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 인수조건확약서가 있습니다. 확약이 선순위 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 따라서 핵심은 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라 그 임차권의 인수위험이 확약으로 완전히 해소되는지입니다.

그렇다고 곧바로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 5회 유찰 이력과 오피스텔 용도, 실거래 시세 미확인이라는 불확실성이 남아 있습니다. 특히 확약 원본의 권리 범위가 확인되지 않는다면 현재 최저가의 낮아 보이는 숫자에 의미를 두어서는 안 됩니다.

결론은 확약 검증이 선행되어야 하는 조건부 검토 물건입니다. 확약이 유효하면 권리상 인수 부담을 크게 줄일 수 있지만, 실제 가격 매력은 최근 실거래 시세와 비교한 후에 판단해야 합니다. 권리는 확약 원본 확인, 가격은 실거래 검증 후 결정하는 접근이 적절합니다.