수원지방법원 2025타경52922. 하남시 학암동 위례효성해링턴타워 8층 835호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 한윤종은 2022년 매매를 원인으로 거래가액 165,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 그보다 앞서 존재하는 주택임차권입니다.
임차인 조현아는 임대차계약일 2022.02.24, 확정일자 2022.02.25, 주민등록·점유개시일 2022.04.14이고 보증금은 165,000,000원입니다. 2024.04.23 임차권등기가 이루어졌으며 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다. 현재 회차에서는 보증금 중 51,134,378원만 배당되고 113,865,622원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 661 위례효성해링턴타워 8층 835호 · 경기도 하남시 위례대로 190 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 · 지하3층 지상20층 중 제8층 제835호 · 사용승인일 2016.09.08 |
| 소유자 | 한윤종 · 2022.04.14 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 52,479,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준은 2025.09.03 강제경매개시결정입니다. 반면 조현아의 주민등록·점유개시는 2022.04.14이고 임차권등기는 2024.04.23입니다. 즉 임차인의 권리가 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서 역시 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조현아 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.14 | 2022.02.25 | 165,000,000원 | 2024.04.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 구조 — ‘감정가 34%’는 실제 매입가격이 아니다
현재 최저매각가는 감정가 153,000,000원의 34.3%인 52,479,000원입니다. 표면가격만 보면 100,521,000원이 내려온 것처럼 보이지만, 현재 회차 기준 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액이 113,865,622원입니다. 따라서 비교해야 할 숫자는 52,479,000원이 아니라 166,344,622원입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,479,000원 | 113,865,622원 | 166,344,622원 |
| 4회 유찰 시 | 36,735,300원 | 129,325,935원 | 166,061,235원 |
| 5회 유찰 시 | 25,714,710원 | 140,148,155원 | 165,862,865원 |
현재 회차 실질취득 166,344,622원은 감정가 153,000,000원의 약 108.7%입니다. 추가 유찰이 발생해도 총 취득 부담은 약 1.66억원 수준으로 유지됩니다. 따라서 이 사건에서 “3회 유찰돼 싸졌다”는 판단은 성립하지 않습니다. 유찰은 낙찰대금만 낮추고, 그만큼 임차보증금 미배당 인수를 키우는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,344,622원 |
| 1. 임차인 조현아 보증금 | 165,000,000원 | 51,134,378원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차인 조현아는 51,134,378원을 배당받고, 보증금 부족분 113,865,622원은 매수인이 인수합니다. 집행비용은 약 매각가의 2.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 학암동 소재 위례중학교 북측 인근으로, 아파트·업무시설·상업시설·오피스텔·근린생활시설·관공서·운동시설·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 지하3층·지상20층 철근콘크리트구조 건물의 제8층 제835호이며, 사용승인일은 2016.09.08입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 이용·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 준주거지역·지구단위계획구역(위례지구)·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 8,045,000원/㎡입니다.
- 토지거래 관련. 감정요항에는 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 매수자인 주택 거래에 한한다는 내용이 함께 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 52,479,000원 + 인수 113,865,622원 = 166,344,622원입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 각각 129,325,935원·140,148,155원으로 커져 실질취득은 약 1.66억원으로 유지됩니다.
- 임차인 원본 확인. 조현아의 주민등록일자 2022.04.14, 점유개시일자 2022.04.14, 확정일자 2022.02.25, 보증금 165,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 배당구조 확인. 현재 추정에서는 임차인 배당 51,134,378원 후 113,865,622원이 남으며, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 오피스텔 이용상태 확인. 감정평가 및 매각물건명세서상 오피스텔로 이용 중이므로 현황과 실제 점유상태를 입찰 전 재확인하세요.
- 매각기일 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.20입니다. 입찰 전 법원 원본에서 진행·변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “5,247만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 보는 데 가장 중요한 숫자는 최저가 52,479,000원이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낮아진 낙찰가만큼 미배당 보증금 인수가 커집니다. 현재 회차에서는 실질취득이 166,344,622원, 4회 유찰 시 166,061,235원, 5회 유찰 시에도 165,862,865원입니다. 즉 유찰이 가격을 싸게 만드는 구조가 아니라 낙찰대금과 인수액의 비중만 바꾸는 구조입니다.
감정가 153,000,000원과 비교해도 현재 실질취득은 약 108.7%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보고 할인폭에 점수를 줄 수 없습니다. 이 물건의 권리분석 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 때문에 실제 취득 부담은 약 1.66억원으로 사실상 고정된다. 입찰 판단은 반드시 이 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
