수원지방법원 2025타경52937. 경기 광주시 초월읍 대쌍령리 리치하임 106동 202호, 전용 52.54㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이연화이고, 말소기준권리는 2020.10.16 설정된 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권(채권최고액 188,400,000원)입니다. 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
권리에서 가장 중요한 임차인은 노영재 1명입니다. 임대차계약일은 2023.10.07, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.10.27이고 보증금은 20,000,000원입니다. 말소기준권리인 2020.10.16 근저당보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2026.02.23 이루어졌고 배당요구도 접수됐지만, 현재 계산상 매수인이 승계할 보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 307-128 리치하임 106동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.54㎡ · 지하1층 지상4층 건물 중 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 | 2018.08.23 |
| 소유자 | 이연화 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 75,803,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울경기양돈축산업협동조합 / 148,114,523원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
2018년 우리은행 근저당권은 2019.12.06 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.10.16 서울경기양돈축산업협동조합 근저당입니다. 임차인 노영재의 전입·점유·확정일자는 2023.10.27이므로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 임차권등기가 존재하더라도 매각으로 소멸하며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노영재 | 제106동 2층 202호 전부 | 20,000,000원 | 2023.10.27 / 2023.10.27 | 없음 | 확인 필요 | 0원 |
③ 가격 판단 — 3회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 221,000,000원이고 현재 최저매각가는 75,803,000원입니다. 3회 유찰되면서 감정가의 약 34% 수준까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정가는 53,062,100원, 그 다음 회차는 37,143,470원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 값이 제시되어 있지 않습니다. 리치하임 106동은 총 8세대이고, 동일 면적 실거래 매칭도 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 떨어졌으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 다세대는 개별 호수의 접근성·건물상태·주차·수요에 따라 환금성 차이가 크므로, 현재 가격은 주변 실제 거래 사례를 별도로 대조해야 의미가 생깁니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,803,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,764,454원 |
| 1. 근저당 · 서울경기양돈축산업협동조합 | 188,400,000원 | 74,038,546원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,803,000원을 전제로 한 계산입니다. 서울경기양돈축산업협동조합 채권최고액 188,400,000원 중 74,038,546원이 배당되고, 미배당은 114,361,454원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초월읍행정복지센터 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택 밀집지역과 일부 단독주택이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상4층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2018.08.23입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지기, 승강기, 지상주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·특별대책지역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 491,100원/㎡이며 토지면적은 489.0㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 리치하임 106동은 총 8세대이며 실거래 매칭 자료가 없어, 주변 다세대 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 노영재의 전입·확정일자와 임차권등기, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 소액임차인 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 34%라는 숫자만 보지 말고 초월읍 대쌍령리 인근 다세대의 실제 거래가를 직접 비교하세요.
- 환금성 확인. 총 8세대 소규모 다세대이므로 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 우선 점검하세요.
- 현장 상태. 내부상태·누수·결로·주차여건·승강기 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유자의 현재 점유 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기·명세·현황·감정 자료를 기준으로 하므로 입찰 전 법원 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 3회 유찰의 이유를 찾아야 한다
이 물건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2020년 근저당이고, 임차인 노영재는 2023년 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 221,000,000원에서 3회 유찰돼 75,803,000원까지 내려왔어도, 실제 비교 시세가 없는 상태에서는 이를 곧바로 ‘싼 가격’이라고 부를 근거가 없습니다. 총 8세대 다세대라는 특성과 반복 유찰을 함께 보면, 이 사건의 핵심은 권리 리스크가 아니라 환금성과 실제 시세 검증입니다. 권리는 통과, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단. 그 순서가 맞습니다.
