대전지방법원 2025타경20515. 계룡시 금암동 우림루미아트 109동 1층 105호 아파트입니다. 감정가는 313,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 219,100,000원입니다. 동일 면적 123.64㎡ 거래의 최근 12개월 평균 272,090,909원과 비교하면 숫자만으로는 상당한 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다.
김영림 씨의 전입일은 2023.12.06.이고, 말소기준권리는 2024.12.18. 세종신용보증재단 가압류입니다. 전입이 약 1년 앞서므로 조사자료상 대항력이 인정되고 배당요구도 2026.01.08. 접수됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금 중 매각대금에서 배당받지 못하는 금액이 있다면 그 부분은 매수인에게 남을 가능성이 있으므로, 현재 최저가 219,100,000원을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20515 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 계룡시 금암동 167-1 우림루미아트 109동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 우림루미아트 제109동 제1층 제105호 공동주택(아파트) |
| 동일 평형 | 123.64㎡ |
| 소유자 | 권지영 · 2019.06.29. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 364,076,485원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 과거의 농업협동조합중앙회·우리은행·국민은행·푸본현대생명보험· 신한은행·페퍼저축은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 분석상 말소기준은 2024.12.18. 세종신용보증재단 가압류 52,939,870원이며, 그 이후의 경매개시결정·압류·충남신용보증재단 가압류·계룡시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영림 | 본건 | 2023.12.06 | 미상 | 미상 | 2026.01.08 접수 | 대항력 有 배당요구 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않아 판단할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 할인율보다 ‘실질취득가’ 확인이 먼저
우림루미아트는 868세대, 사용승인일은 2005.06.16.입니다. 대상 면적과 일치하는 123.64㎡ 거래 12건의 전체 평균은 272,750,000원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 11건 평균은 272,090,909원입니다. 현재 최저가 219,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 123.64㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 123.64㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 123.64㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 123.64㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2025.10 | 123.64㎡ | 11 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 123.64㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.09 | 123.64㎡ | 9 | 295,000,000원 |
| 2025.05 | 123.64㎡ | 13 | 293,000,000원 |
| 2025.04 | 123.64㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2024.12 | 123.64㎡ | 1 | 255,000,000원 |
| 2024.11 | 123.64㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 123.64㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 272,090,909원 |
최신 거래는 2025.10. 245,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.8% 낮아 하락 추세입니다. 특히 같은 1층 거래도 2024.12. 255,000,000원이 확인됩니다. 현재 최저가 자체는 이 가격들보다 낮지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 더한 실질취득가가 얼마인지 모르는 상태이므로 현재 숫자만으로 가격 가점을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 2. 가압류 · 세종신용보증재단 | 52,939,870원 | 52,939,870원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 38,317,417원 | 38,317,417원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,975,313원 |
위 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 특히 김영림 씨의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않아 실제 잔여액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 219,100,000원 | 123,975,313원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 153,370,000원 | 59,165,533원 | 임차보증금 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 107,359,000원 | 13,798,687원 | 임차보증금 확인 필요 |
표면적인 최저가는 219,100,000원에서 153,370,000원, 다시 107,359,000원으로 내려갑니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미배당 상태로 남는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있으므로, 유찰만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 떨어진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계룡시청 남서측 인근으로 시청·학교·아파트단지·단독주택·임야·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 15층 건물이며, 급배수·위생·난방·소방·공동현관 보안·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 아파트단지 부지는 대로 및 중로에 접하며 단지 내 도로가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 절대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 638,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 시장 흐름. 동일 평형 최근 거래는 245,000,000원~295,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 2.8% 낮아 하락 추세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김영림 씨의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 보완자료와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 후 미회수액 계산. 보증금이 확인되면 예상 배당액을 빼고 매수인이 인수할 미배당액을 계산한 뒤 실질취득가에 더해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 입찰가가 아니라 입찰가 + 인수액을 최근 12개월 평균 272,090,909원과 최신 거래 245,000,000원에 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 2.8% 낮으므로 과거 고가 295,000,000원만을 기준으로 상한을 높이지 않아야 합니다.
- 1층 가격 확인. 대상은 1층이며 동일 면적 1층 거래 255,000,000원이 확인됩니다.
- 세금·배당 변동. 국·계룡시 압류가 존재하므로 실제 당해세와 배당순위를 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
감정가 313,000,000원이 한 차례 유찰돼 219,100,000원까지 내려온 모습만 보면 매력적으로 보입니다. 최근 12개월 평균 대비 80.5%, 최신 거래 245,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 김영림 씨가 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금이 미상이라는 사실 하나가 이 가격 비교를 뒤집습니다.
보증금과 실제 배당액을 확인해 미배당 인수액이 0원 또는 충분히 작다는 것이 확인되면 현재 가격은 다시 평가할 가치가 있습니다. 반대로 큰 보증금이 남는다면 낙찰가가 더 떨어져도 실질취득가가 시세 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “표면 가격은 할인, 권리는 확인 전 보류.”입니다.
