대전지방법원 2025타경20520. 충청남도 부여군 충화면 오덕리 187의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 목록2는 사무실, 목록3은 창고 및 제조업소이며 현장조사 당시 공실로 기재돼 있습니다. 토지는 1,984㎡의 창고용지입니다. 제시외 건물과 관정은 매각에 포함되지만, 제시외 컨테이너 1식은 매각에서 제외되고 소규모 간이차양은 건물에 포함평가됐습니다.
권리의 기준점은 2023.09.04. 설정된 오천농업협동조합의 채권최고액 234,000,000원 근저당권입니다. 이후 대성건설기술단 가압류 40,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 충남신용보증재단 가압류 66,500,000원, 국 압류와 2025.10.16. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20520 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 충화면 오덕리 187 · 충청남도 부여군 충화면 오덕로 124 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 사무실 · 창고 및 제조업소 |
| 토지 | 창고용지 · 1,984㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 보령라온그린주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 327,465,700원 / 327,465,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 충남신용보증재단 / 68,898,056원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 포함 · 제시외 컨테이너 1식 제외 · 소규모 간이차양 건물 포함평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.09.04. 오천농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.12.22. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기준이 되는 설정일은 2023.09.04.입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박험프리 | 1동호 2동호 건물 전부 | 2025.11.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인 신고는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 박험프리의 전입일 2025.11.03.은 말소기준권리인 2023.09.04.보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격·회차 — 시세 비교 대신 미배당 변화 확인
현재 회차는 신건으로 최저매각가가 327,465,000원입니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교값은 제시되지 않아, 이 가격이 시세 대비 싸거나 비싸다고 평가하지 않습니다. 대신 유찰 시나리오에 따른 매각가와 채권 미배당 변화를 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총액 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 327,465,000원 | 340,500,000원 | 322,080,490원 | 18,419,510원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 261,972,000원 | 340,500,000원 | 257,504,392원 | 82,995,608원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 209,577,600원 | 340,500,000원 | 205,843,514원 | 134,656,486원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 측 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 배당 구조에 관한 판단이며, 가격 메리트 판단은 별도의 시세 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,465,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,384,510원 |
| 2. 근저당 · 오천농업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대성건설기술단 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 66,500,000원 | 48,080,490원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 340,500,000원 중 322,080,490원이 배당되고 18,419,510원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 국민건강보험공단 및 국 압류는 채권액이 기재되어 있지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청남도 부여군 충화면 오덕리 소재 오덕리노인회관 남서측 인근이며, 주변은 전·답·농가주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 군내버스승강장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 사무실과 창고 및 제조업소 모두 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물입니다. 사무실에는 난방·위생·급배수 설비, 창고 및 제조업소에는 위생·급배수 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,984㎡, 지목 창고용지, 완경사·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 22,600원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 생산관리지역 및 보전관리지역과 접하는 내용도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황조사의 임차인 기재와 사무실·창고의 “공실” 기재가 함께 존재하므로 현장에서 실제 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 박험프리는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조하는 것이 필요합니다.
- 매각 제외물 확인. 제시외 건물과 관정은 포함되지만 제시외 컨테이너 1식은 제외됩니다. 현장에서 포함·제외 대상의 위치와 상태를 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없어 현재 최저가의 시세 대비 수준을 판단할 수 없습니다. 사무실·창고·제조업소 및 토지의 개별 거래 사례와 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·가축사육제한구역과 토지의 형상·도로 조건을 실제 이용계획과 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 국민건강보험공단·국 압류의 채권액과 당해세 등은 현재 예상배당 금액에 구체적으로 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.09.04. 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 임차인의 전입은 2025.11.03.으로 후순위라 대항력이 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 감정가 327,465,700원, 신건 최저가 327,465,000원이라는 숫자는 확인되지만 이를 비교할 동일 용도의 실거래 시세가 없습니다. 게다가 토지와 사무실·창고 및 제조업소, 제시외 건물·관정이 함께 묶이는 일괄매각입니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 실제 점유·이용상태 확인이 선행돼야 한다”입니다.
