대전지방법원 2025타경20522. 충청남도 부여군 은산면 내지리 333-1에 있는 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 단독주택이며 사용승인일은 2020.07.06입니다. 토지는 계획관리지역에 있는 330.0㎡ 토지이고, 감정평가에서는 주변을 단독주택·농경지·마을 주변 야산 등이 혼재하는 농촌지역으로 평가했습니다.
권리관계의 기준점은 2020.07.24 설정된 참우리신용협동조합의 채권최고액 52,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 2022.02.28 중부파이낸스대부 근저당과 2024년 이후 카드사·충남신용보증재단·엔에이치농협캐피탈 가압류가 이어졌고, 2025.10.17 충남신용보증재단의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20522 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 부여군 은산면 내지리 333-1 · 충청남도 부여군 은산면 내대로130번길 86-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 · 사용승인일 2020.07.06 |
| 토지 | 330.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김순미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 119,274,400원 / 83,492,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 49,251,808원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 특별조건 | 목록3 농지취득자격증명 제출 요함 · 미제출 시 매수신청보증금 몰수 · 원상회복명령 가능성 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
말소기준권리는 2020.07.24 참우리신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 중부파이낸스대부 근저당 30,000,000원과 신한카드 8,170,726원, 하나카드 18,043,866원, 케이비국민카드 6,214,147원, 충남신용보증재단 45,000,000원, 엔에이치농협캐피탈 32,170,930원의 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 크더라도 이 등기채권들이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유자 분석 — 김옥분 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥분 | 미상 | 2023.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 점유자로 확인된 사람은 김옥분 1명입니다. 전입신고일 2023.08.28은 말소기준권리인 2020.07.24보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 이 사건에서 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 명도 단계에서는 실제 점유범위와 점유관계를 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,492,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,902,856원 |
| 1. 근저당 · 참우리신용협동조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사중부파이낸스대부 | 30,000,000원 | 29,589,144원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,170,726원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,043,866원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,214,147원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 32,170,930원 | 0원 |
| 8. 강제경매 · 충남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 191,599,669원 중 예상배당은 81,589,144원이며, 미배당액은 110,010,525원입니다. 중부파이낸스대부부터 일부 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 그러나 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 83,492,000원으로 감정가 119,274,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 58,444,400원, 3회 유찰 시 40,911,080원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택이며, 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층입니다. 기본적인 위생·난방·급탕설비가 있습니다.
- 입지. 내지2리마을회관 북측에 접해 있고, 주변은 단독주택·농경지·마을 주변 야산 등이 혼재하는 농촌지역입니다.
- 교통. 마을진입도로에 접해 차량 접근이 가능하고, 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 330.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 30,900원/㎡입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 감정자료에는 가축사육제한구역에서 모든 축종 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황 확인. 현장 방문 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 공부자료와 탐문자료를 토대로 평가됐으며, 실제 현황과 차이가 있을 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 매각 제외 물품. 지상 공사용 폐자재, 배, 냉장고 등은 평가 및 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 확인. 목록3에 농지취득자격증명이 요구됩니다. 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 입찰 전 관할 행정관서에서 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 리스크. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수신청보증금이 몰수될 수 있다는 조건을 입찰 판단에 최우선으로 반영해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김옥분의 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 만큼 현장 점유 상태와 명도 대상을 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 내부확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 건물 상태와 공부상 내용의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 물품 확인. 지상의 공사용 폐자재, 배, 냉장고 등은 매각 대상에서 제외되므로 인도·처리 문제를 현장에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없는 상태이므로, 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 유사 단독주택·토지 거래와 개별 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 입찰조건은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2020.07.24 참우리신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·강제경매는 매각으로 소멸합니다. 김옥분의 전입 역시 2023.08.28로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 목록3에는 농지취득자격증명 제출 의무가 있고, 미제출 시 매수신청보증금 몰수 및 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다. 여기에 내부 미확인, 농촌지역 단독주택·토지의 개별성, 비교 실거래 부재까지 겹칩니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 매력은 판단 보류, 입찰 적격성은 농취증 확인 후 판단입니다.
