대전지방법원 2025타경20524. 논산시 강경읍 대흥리 주1동 5층 506호의 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 중 5층이며 사용승인일은 2015.07.24입니다. 현재 소유자는 선영옥으로, 2016.11.14 매매를 원인으로 거래가액 150,000,000원에 취득했습니다.
권리의 기준점은 2016.11.22 설정된 대전축산업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 논산시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 현재 70% 최저가가 실제 거래 수준과 비교해 어느 정도인가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20524 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 대흥리 29-124 주1동 5층 506호 · 충청남도 논산시 강경읍 계백로140번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 중 5층 |
| 사용승인 | 2015.07.24 |
| 소유자 | 선영옥 · 2016.11.14 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전축산업협동조합 / 100,251,650원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2016.11.22 접수된 대전축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 선영옥입니다. 이후 2024.12.23 논산시 압류와 2025.10.20 대전축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 하나캐피탈주식회사 근저당권 120,000,000원은 2016.11.22 해지로 이미 말소됐고, 2015년 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기도 2015.12.09 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 승계되는 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 25% 낮지만 하락 추세
제일의 거래 표본은 전용 78.78㎡~84.43㎡에서 확인되며, 대상 면적 84.01㎡와 면적이 매칭됩니다. 전체 6건 평균은 95,666,666원이지만 가격 판단은 보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 95,200,000원, 최신 거래는 2023.12 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 83.67㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2023.11 | 84.43㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.09 | 78.78㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.07 | 83.67㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2023.06 | 84.01㎡ | 2 | 106,000,000원 |
| 2022.12 | 84.01㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 95,200,000원 |
현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 평균 95,200,000원의 75.0%이고, 최신 거래 95,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 표본 대비 가격 차이가 분명합니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래보다 -2.9% 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 95,666,666원을 그대로 시세 상단으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 2. 근저당 · 대전축산업협동조합 | 120,000,000원 | 69,714,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대전축산업협동조합 채권최고액 120,000,000원 중 69,714,800원이 배당되고, 미배당액은 50,285,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 71,400,000원 | 69,714,800원 | 50,285,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 71,319,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 86,043,748원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 회수 부족과 매수인의 권리 인수를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강경역 북동측 인근에 위치하며, 노변을 따라 근린생활시설·중소규모 상가·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 약 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 강경역이 있어 대중교통 접근성은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물의 5층 506호이며 사용승인일은 2015.07.24입니다. 위생·급배수·급탕·옥내소화전·외부인출입통제·엘리베이터·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 공동주택 건부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 254,200원/㎡, 토지면적은 1,354.0㎡입니다.
- 도로·규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 71,400,000원을 전체 평균 95,666,666원보다 최근 12개월 평균 95,200,000원과 최신 거래 95,000,000원에 우선 비교하세요.
- 하락 흐름. 최근 거래군이 과거 대비 -2.9%이므로 과거 고가 거래 105,000,000원·106,000,000원을 그대로 현재 시세로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부 확인이 불가했고 공부자료와 탐문 가격자료를 고려해 평가됐으므로 실제 내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 말소기준 근저당 이후 압류·경매개시결정의 소멸 여부와 임차인 유무를 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본으로 최종 확인하세요.
- 세금·비용. 배당표는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 집행비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 7,140만원의 가격 검증
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리구조가 단순한 편입니다. 현재 최저가 71,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 95,200,000원의 75.0%이고 최신 거래 95,000,000원보다도 낮아, 제시된 거래 표본만 비교하면 가격 차이가 있습니다. 반면 최근 거래 추세가 -2.9%이고 단지가 29세대라는 점, 내부가 확인되지 않았다는 점은 별도의 검증 요소입니다. 결국 이 물건은 권리 인수보다 실제 상태와 최근 시세를 확인해 현재 7,140만원의 할인 폭이 유효한지를 판단하는 사건입니다.
