대전지방법원 2025타경20567. 논산시 강경읍 홍교리의 강경주택 마동 2층 203호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 문종선은 2020.06.19 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 35,000,000원입니다. 현재 유효한 담보권은 없으며, 2025.11.24 메리츠화재해상보험주식회사의 가압류 21,350,190원이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이어 2025.11.27 디비손해보험주식회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 이 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당분석상 매수인이 금액으로 떠안을 권리는 0원입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 안전한 물건”으로 곧바로 연결하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다고 적혀 있고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다. 또 공부상 소재지는 홍교리 109이나 현황은 홍교리 109-2이고, 화재로 내부 등이 소실된 상태의 공실로 조사됐습니다. 금전적 인수 위험과 별개로 대지권·현황 일치·건물 상태가 이 물건의 실제 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경20567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 강경읍 홍교리 109 마동 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가 이용상태 연립주택 · 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 |
| 사용승인 / 비교면적 | 1985.01.24 · 실거래 비교면적 58.8㎡ |
| 소유자 | 문종선 (2020.06.19 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 43,000,000원 / 30,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 디비손해보험주식회사 / 6,835,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 현황 특기 | 대지권 미등기·유무 불명 · 공부상 홍교리 109, 현황 홍교리 109-2 · 화재로 내부 등이 소실된 공실 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 물건 자체 확인은 필수
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 1985년에 설정됐던 논산군 근저당권 2건은 2004.05.12 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.24 메리츠화재해상보험주식회사 가압류입니다. 이어진 디비손해보험주식회사 강제경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하므로, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 30,100,000원은 최근 시세 아래지만 하락 추세
강경주택은 60세대이고, 비교 대상은 58.8㎡입니다. 전체 6건 평균보다 현재 최저가가 낮은 것은 맞지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 36,500,000원과 최신 거래 38,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 현재 최저가 30,100,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.8㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2026.06 | 58.8㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 2024.12 | 58.8㎡ | 3 | 43,500,000원 |
| 2024.07 | 58.8㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.03 | 58.8㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2022.06 | 58.8㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.8㎡ | 2건 | 36,500,000원 |
| 전체 평균 | 58.8㎡ | 6건 | 38,083,333원 |
최신 2026.08 거래는 38,000,000원, 2026.06 거래는 35,000,000원으로 최근 12개월 평균이 36,500,000원입니다. 따라서 권리기준 실질취득 30,100,000원은 최근 실거래 가격대보다 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세는 -6.1%로 하락하고 있습니다. 더구나 비교 거래는 정상적인 동일 면적 거래인 반면, 경매 목적물은 화재로 내부 등이 소실된 상태라는 별도 조건이 있어 단순한 82.5% 할인만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 941,800원 |
| 1. 가압류 · 메리츠화재해상보험주식회사 | 21,350,190원 | 21,350,190원 |
| 2. 경매개시결정 · 디비손해보험주식회사 | 6,835,517원 | 6,835,517원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 972,493원 |
현재 최저가 30,100,000원 가정에서는 채권자 청구액 28,185,707원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 972,493원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·구조. 사건상 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 203호이며 사용승인일은 1985.01.24입니다.
- 화재 상태. 매각물건명세서상 화재로 내부 등이 소실된 상태이며 현재 공실입니다. 감정평가 현장 방문 때는 폐문부재로 내부 확인이 불가했고 실제 현황과 차이가 있을 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 대지권·소재지. 대지권은 미등기이고 유무를 알 수 없습니다. 공부상 강경읍 홍교리 109에 소재하지만 현황은 홍교리 109-2 지상입니다.
- 주위환경. 공동주택, 단독주택, 주거나지가 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 아스콘 포장된 소로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역(강경서말고삿지구) 등에 해당하며, 소로2류에 접합니다. 공시지가는 207,600원/㎡입니다.
- 거래 흐름. 강경주택은 60세대이며 동일 58.8㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 36,500,000원, 최신 거래는 38,000,000원이고 최근 추세는 -6.1%입니다.
⑤ 회차별 가격·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 30,100,000원 | 28,185,707원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 21,070,000원 | 20,290,740원 | 7,894,967원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 14,748,999원 | 14,083,517원 | 14,102,190원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 제공된 권리구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 구조는 대지권 유무나 화재 복구 문제를 금액으로 해결해 주는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 대지권 미등기이고 유무 자체가 불명입니다. 최저가에 대지권 가격이 포함돼 있다는 문구만으로 대지권 상태를 단정하지 말고 토지·집합건물 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 현황 소재지 대조. 공부상 홍교리 109와 현황 홍교리 109-2의 차이가 확인됩니다. 현장과 관련 공부의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 화재 소실 범위 확인. 내부 등이 소실된 상태이며 감정평가 당시 내부 확인도 되지 않았습니다. 실제 훼손 범위와 사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래로. 전체 평균 38,083,333원보다 최근 12개월 평균 36,500,000원과 최신 거래 38,000,000원을 우선 보세요. 최근 추세는 -6.1%입니다.
- 30,100,000원의 할인 착시 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 82.5%이지만, 정상 상태의 거래가격과 화재 소실·대지권 불명 물건을 동일선상에서 비교하면 안 됩니다.
- 명도. 조사상 공실이고 임차인은 없습니다. 다만 매각 전 실제 점유 상태는 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 대지권·화재 확인이 먼저”
이 물건은 금전적 권리분석만 보면 단순합니다. 임차인은 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 30,100,000원도 최근 12개월 실거래 평균 36,500,000원의 82.5%로 내려왔습니다. 그래서 숫자만 보면 한 차례 유찰 뒤 가격 메리트가 생긴 것처럼 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 것은 대지권 미등기·유무 불명과 화재로 내부 등이 소실된 공실이라는 사실입니다. 공부와 현황 소재지에도 차이가 있고, 최근 시장 추세도 -6.1%입니다. 따라서 이 사건은 “30,100,000원이라 싸다”가 아니라, 대지권·현황·화재 상태를 확인한 뒤에야 30,100,000원이 싼지 판단할 수 있는 물건입니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 그 하나만으로 입찰 적합성을 결정하기에는 확인해야 할 물건 리스크가 큽니다.
