대전지방법원 2022타경1618. 사건 표시상 용도는 도시형생활주택 + 토지이지만 감정평가 이용상태는 기호(4)~(6)가 주유소[(주)대현에너지 SK주유소] 및 관련시설, 기호(7)가 휴게소 및 사무실, 기호(8)가 근린생활시설 및 창고시설입니다. 따라서 일반적인 아파트·주거형 물건처럼 단순히 최저가율만 보고 접근하기 어렵습니다. 토지는 2,314.0㎡의 주유소용지이고 토지이용상황은 상업용, 계획관리지역이며 현황은 복합 영업·창고시설입니다.
권리관계의 기준점은 2019년 3월 29일 설정된 대전서부새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 임차인·점유자의 전입일도 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 권리 인수 자체보다 다수 점유자의 인도 문제, 일괄매각 범위, 제시외 시설·관정, 공사대금 관련 접수, 특수용도 부동산의 환금성을 함께 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경1618 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1외 5필지 1동 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 + 토지 · 주유소 및 관련시설 · 휴게소 및 사무실 · 근린생활시설 및 창고시설 |
| 토지 | 2,314.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 농업회사법인흥농주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,876,434,490원 / 2,358,617,000원 (5회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 4,284,169,188원 |
| 말소기준권리 | 2019.03.29 대전서부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 분석의 기준점은 을구 12번 근저당권입니다. 이후 등재된 배재우 근저당권 360,000,000원, 정석희 근저당권 200,000,000원, 천안시·국 압류와 본건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표상 등록 채권 672,800,000원은 현재 최저가 시나리오뿐 아니라 6회·7회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되고, 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 임차인·점유자 — 11건 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대현에너지,정옥동 | 1층 | 2019.07.02 | 150,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 마천산업개발 | 1층 | 2021.07.01 | 50,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 대현유화,정옥동 | 미상 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강지영 | 1층 | 2021.03.11 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 배당요구 2022.07.06 승계 없음 |
| (주)두명종합건설,이준희 | 미상 | 2021.12.14 | 15,000,000원 | 660,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 챔프토건(주),박민하 | 102호 | 2021.10.18 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허재성 | 103호 · 주거 | 2021.06.04 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 퍼스타디엔씨,윤상훈 | 1층 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2022.04.12 | 20,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 배당요구 2022.05.16 승계 없음 |
| 주식회사 태원푸드 천안지점,김미자 | 미상 | 2019.09.19 | 130,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아리랑푸드,최영선 | 1층 | 2022.03.03 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확인되는 보증금은 합계 516,000,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 2건 있습니다. 확인되는 월차임 합계는 18,510,000원입니다. 다만 모두 전입일이 2019.03.29 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 크다고 해서 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션도 인수 0원입니다.
③ 가격 구조 — 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 2,358,617,000원으로 감정가 6,876,434,490원의 34.3%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 조건의 최근 실거래 가격이 제시되지 않아, 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 여부를 검증할 근거가 없습니다.
따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 5회 연속 유찰이라는 사실은 이 복합용도 부동산을 소화할 매수층이 제한되거나, 가격 외의 물건 특성이 시장에서 부담으로 작용했을 가능성을 점검해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,358,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,986,170원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 배재우 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 19번 근저당권 · 정석희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,659,830,830원 |
현재 배당모형에서는 채권 합계 672,800,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 물건 — 입찰 전 범위를 정확히 특정
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각하는 사건입니다.
- 포함 범위. 제시외 건물·물건·관정 중 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢·㉤은 매각에 포함됩니다.
- 시설물 ㉣. 시설물지원계약 및 양도담보계약 체결 여지가 기재되어 있으나 매각에는 포함됩니다.
- 제외 범위. 제시외 관정 ㉥은 타 토지에 소재하는 것으로 목측되어 매각에서 제외됩니다.
- 소재지 정리. 일부 건물의 공부상 소재지 중 토지가 합병되어 현황은 23-1, 11-5번지 양 지상에 소재합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세광엔리치빌아파트 남동측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 소규모 공장·창고·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 계획관리지역, 가축사육제한구역이며 고속국도법상의 접도구역에 해당합니다. 공시지가는 391,600원/㎡입니다.
- 도로·규제. 소로한면에 접하고 도로구역에 접하며 접도구역·고속국도법상의 접도구역에 저촉됩니다.
- 설비. 일부 건물은 위생·급배수설비가 있고, 기호(8)에는 승객용·화물용 승강기, 소화전·화재탐지설비, 육가공시설 및 냉장·급랭·냉동창고시설이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주유소·휴게소·근린생활·창고가 결합된 특수용도 부동산으로, 5회 유찰 이력 자체가 일반 주거물건보다 제한적인 매수층을 점검해야 할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가율만으로 가격 판단 금지. 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 비교 근거가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 점유자 11건 확인. 대항력은 없더라도 실제 인도 범위, 영업 중단, 시설 철거·이전 협의 가능성을 조사해야 합니다.
- 보증금 미상 2건. 대현유화·정옥동, 퍼스타디엔씨·윤상훈의 보증금 및 월차임은 별도 확인이 필요합니다.
- 제시외 시설 범위. 포함·제외되는 건물·시설·관정을 현장에서 위치까지 특정해야 합니다.
- 시설물 계약. 양도담보계약 체결 여지가 기재된 시설물 ㉣의 계약관계를 확인해야 합니다.
- 공사대금 접수. 17,000,000원·325,000,000원·150,000,000원의 공사대금 관련 접수와 현장 점유의 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 세금. 천안시·국 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 추가 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 사업성. 주유소·휴게소·창고·근린생활시설의 영업 및 재활용 계획이 없으면 낮은 최저가 자체가 투자 근거가 되기 어렵습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기·임차인 구조만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2019.03.29 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 11건의 임차인·점유자는 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리 인수 측면은 비교적 정리되는 사건입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 6,876,434,490원에서 5회 유찰돼 최저가가 2,358,617,000원까지 내려왔지만, 실제 거래 시세가 없어 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 주유소·휴게소·사무실·근린생활·창고라는 복합 현황, 다수 점유자, 제시외 시설과 관정, 공사대금 관련 접수까지 함께 검토해야 합니다. 이 물건의 승부처는 단순 권리분석보다 현장 실사·점유 정리·시설 가치·향후 활용성과 환금성입니다.
