대전지방법원 2022타경1618. 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1 일대의 건물·토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건 용도는 도시형생활주택 + 토지로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 기호(4)-(6) 주유소[(주)대현에너지 SK주유소] 및 관련시설, 기호(7) 휴게소 및 사무실, 기호(8) 근린생활시설 및 창고시설로 확인됩니다. 단일 주택형 물건이라기보다 토지와 여러 용도의 건물이 결합된 복합 자산으로 보는 것이 맞습니다.
현재 소유자는 농업회사법인흥농주식회사입니다. 말소기준권리는 2019.03.29. 설정된 대전서부새마을금고 근저당권 112,800,000원이고, 그 뒤의 배재우 근저당권 360,000,000원, 정석희 근저당권 200,000,000원, 천안시·국의 압류와 2022.04.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경1618 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1 |
| 등기 부동산 | [건물] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 응원리 23-1 외 5필지 1동 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 주유소 및 관련시설 · 휴게소 및 사무실 · 근린생활시설 및 창고시설 |
| 소유자 | 농업회사법인흥농주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,876,434,490원 / 2,358,617,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.14 |
| 신청채권자 / 청구 | 대전서부새마을금고 / 4,284,169,188원 |
| 토지자료 | 2,314.0㎡ · 주유소용지 · 상업용 · 계획관리지역 · 공시지가 391,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2019.03.29. 을구 12번 대전서부새마을금고 근저당권 112,800,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 가압류·압류·가처분·가등기·근저당권 중 상당수는 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 관계 — 신고 11건 모두 말소기준 이후
확인된 임차·점유 신고는 11건입니다. 가장 이른 전입도 2019.07.02.로 말소기준일 2019.03.29.보다 늦습니다. 따라서 각 신고는 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 보증기관 승계나 대위 신고도 없습니다. 배당표상 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 0원입니다.
| 임차·점유 신고 | 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)대현에너지,정옥동 | 1층 | 2019.07.02 | 150,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 마천산업개발 | 1층 | 2021.07.01 | 50,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 대현유화,정옥동 | 미상 | 2021.03.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강지영 | 1층 | 2021.03.11 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 배당요구 2022.07.06 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)두명종합건설,이준희 | 미상 | 2021.12.14 | 15,000,000원 | 660,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 챔프토건(주),박민하 | 102호 | 2021.10.18 | 20,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허재성 | 103호 · 주거 | 2021.06.04 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 퍼스타디엔씨,윤상훈 | 1층 | 2021.02.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유진 | 미상 | 2022.04.12 | 20,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 배당요구 2022.05.16 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태원푸드 천안지점,김미자 | 미상 | 2019.09.19 | 130,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 아리랑푸드,최영선 | 1층 | 2022.03.03 | 100,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 아니다
감정가는 6,876,434,490원, 현재 최저매각가는 2,358,617,000원입니다. 5회 유찰되며 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 1,886,893,600원, 7회 유찰 시 1,509,514,880원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래가격을 이용한 시세 비교가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하지 않습니다. 특히 주유소·휴게소·근린생활시설·창고시설이 결합된 복합 자산이고 5회 유찰된 만큼, 실제 수익성·시설 상태·임대현황·토지가치와 함께 가격을 따져야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 등록채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 34%) | 2,358,617,000원 | 672,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 27%) | 1,886,893,600원 | 672,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 22%) | 1,509,514,880원 | 672,800,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,358,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,986,170원 |
| 을구 12번 근저당권 · 대전서부새마을금고 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 을구 18번 근저당권 · 배재우 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 19번 근저당권 · 정석희 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,659,830,830원 |
현재 최저가 기준 등록채권 672,800,000원은 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위 — 제시외 물건·관정 확인이 중요
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.
- 포함. 제시외 건물·물건·관정 중 감정평가서상 ㉠·㉡·㉢·㉤은 매각에 포함됩니다.
- 시설물 ㉣. 시설물지원계약 및 양도담보계약 체결 여지가 있는 제시외 물건 ㉣도 매각에 포함됩니다.
- 제외. 타 토지 소재로 목측된 제시외 관정 ㉥은 매각에서 제외됩니다.
- 소재지 정리. 건물 기호(4)-(6)의 공부상 소재지 중 23-1, 23-2, 23-3, 23-8, 24-12번지가 23-1번지로 합병되어 현황상 23-1, 11-5번지 양지상에 소재합니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 세광엔리치빌아파트 남동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택·소규모 공장·창고·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주유소 및 관련시설, 휴게소 및 사무실, 근린생활시설 및 창고시설로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 주유소용지, 토지이용상황은 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 도로구역 접함, 접도구역·고속국도법상의접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 건물. 철근콘크리트조·경량철골조·일반철골구조 등이 혼재하며, 기호(8)에는 승객용·화물용 승강기, 소화전·화재탐지설비, 육가공시설 및 냉장·급랭·냉동창고시설이 기재돼 있습니다.
- 위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 금지. 5회 유찰·감정가 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 복합 상업용 자산의 실제 수익가치와 토지가치를 별도 검토해야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 신고 11건은 모두 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금 미상 신고와 실제 점유 상태는 매각물건명세서·현황조사 및 현장과 대조해야 합니다.
- 공사대금·점유 확인. 공사대금 신고 당사자의 현재 점유 여부와 유치권 주장을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시설물 권리관계. 양도담보계약 체결 여지가 기재된 제시외 물건 ㉣의 계약관계와 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 포함되는 제시외 건물·물건·관정과 제외되는 관정 ㉥의 위치를 감정평가서 도면 및 현장에서 구분해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기·임차관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2019.03.29. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 11건의 임차·점유 신고는 모두 그 뒤에 들어와 대항력이 없습니다. 배당표와 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건 전체의 난도는 낮지 않습니다. 이미 5회 유찰됐고, 실제 이용은 주유소·휴게소· 사무실·근린생활시설·창고시설이 섞여 있으며, 공사대금 신고와 국세·지방세 압류, 제시외 시설물 및 관정의 포함·제외 문제까지 존재합니다. 최근 실거래 시세 비교 없이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 가점을 주기도 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 가격과 현장은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 등기 자체보다 실제 점유·시설·공사대금·세금과 매각범위를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
