대전지방법원 2024타경6310. 천안시 서북구 두정동 629에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 586.4㎡이고 건물은 일반철골구조 강화유리지붕 지상 2층으로, 조사일 현재 외관상 1층은 점포 Blu the cafe, 2층은 점포 프리미엄멀티샵으로 이용되고 있습니다. 감정가 3,267,171,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,287,020,000원입니다.
등기상 핵심은 2022.05.12. 설정된 하나은행 근저당권 2,192,400,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 농협은행 근저당·하나은행 추가 근저당과 다수 가압류, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경6310 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 두정동 629 · 동서대로 53 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 상업용 건물 |
| 토지 | 586.4㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 |
| 건물 | 일반철골구조 강화유리지붕 지상2층 |
| 이용상태 | 1층 점포(Blu the cafe) · 2층 점포(프리미엄멀티샵) |
| 소유자 | 이한광 |
| 감정가 / 최저가 | 3,267,171,200원 / 2,287,020,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구액 | 2,421,570,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 전세권과 중소기업은행·신한은행 근저당은 이미 말소돼 현재 경매의 선순위 인수권리로 작용하지 않습니다. 현재 말소기준은 2022.05.12. 하나은행 근저당이며, 그 뒤의 농협은행 근저당, 하나은행 추가 근저당, 2024년의 다수 가압류와 2025년 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2024.09.20. 동화트레이드 근저당과 이에 대한 가처분도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만, 임차인 확인이 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 미라클인베스트 | 미상 | 2024-09-26 | 15,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
미라클인베스트의 전입일은 2024.09.26.으로, 말소기준권리인 2022.05.12.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 15,000,000원, 월차임은 2,200,000원입니다.
③ 배당 구조 (매각가 2,287,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,270,200원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 2,192,400,000원 | 2,192,400,000원 |
| 3. 농협은행 근저당 | 480,000,000원 | 69,349,800원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 신보2021제15차유동화전문유한회사 가압류 | 49,600,000원 | 0원 |
| 신보2024제16차유동화전문유한회사 가압류 | 990,000,000원 | 0원 |
| 현대카드 가압류 | 70,479,353원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 270,000,000원 | 0원 |
| 하나은행 가압류 | 687,443,729원 | 0원 |
| 하나은행 가압류 | 272,616,678원 | 0원 |
| 농협은행 가압류 | 825,974,463원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 355,359,761원 | 0원 |
| 농협은행 가압류 | 24,458,046원 | 0원 |
| 중소기업은행 가압류 | 159,831,840원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전체 채권 6,768,163,870원 중 2,261,749,800원이 배당되고, 미배당은 4,506,414,070원입니다. 매수인 인수액과 소유자 잔여는 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 2,287,020,000원 | 2,261,749,800원 | 4,506,414,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 1,600,914,000원 | 1,582,504,860원 | 5,185,659,010원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,120,639,800원 | 1,107,033,402원 | 5,661,130,468원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건에는 별도의 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가가 시장 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안오성초등학교 남측 인근. 근린생활시설·업무시설·공동주택·임야 등이 혼재하고 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 일반철골구조 강화유리지붕 지상2층. 외벽은 외장 석재붙임 및 강화유리, 내부는 인테리어 및 일부 타일 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·시스템 냉난방·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 586.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 가로장방, 광대소각. 공시지가는 2,470,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 매각조건과 입찰 체크리스트
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각됩니다.
- 제시외 포함. 감정평가서상 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다.
- 임차인 실체 확인. 상가임대차현황서와 임대차계약서의 임차인이 서로 다르다는 기재가 있으므로 실제 점유자·계약당사자 확인이 중요합니다.
- 명도. 미라클인베스트는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정됐지만, 점유부분은 미상입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서 채권총액 6,768,163,870원 중 미배당 4,506,414,070원이 발생합니다.
- 시세. 실거래 비교자료가 없어 최저가 자체만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
맺으며 — “등기 인수는 0원, 실무 포인트는 임대차 확인”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원이 명확합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 2,287,020,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 상업용 건물 경매에서 실제 체감 난도는 등기만으로 끝나지 않습니다. 현황 임차인 주식회사 미라클인베스트의 점유부분이 미상이고, 매각물건명세서에도 임차인 자료 상호 불일치가 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 임대차 실체와 점유관계 확인이 우선”입니다.
