청주지방법원 2025타경30994. 음성군 소이면 대장리 124-7의 토지와 조적조 기와지붕 2층 건물이 함께 매각되는 근린시설 성격의 물건입니다. 감정 이용상태는 1층 제조업소 등, 2층 사무실 및 창고 등입니다. 소유자는 이동원이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2016.11.24. 접수된 국 압류입니다. 이후 음성군 압류, 국민건강보험공단 압류, 주식회사 리드코프 가압류와 근로복지공단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 상가건물임대차현황서상 주식회사 제이와이는 2016.03.28., 이영준은 2014.07.28. 등록되어 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 두 사람 모두를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아 보증금 규모와 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경30994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 소이면 대장리 124-7 · 충청북도 음성군 소이면 대장로 56-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 221.0㎡ |
| 건물 이용상태 | 1층 제조업소 등 · 2층 사무실 및 창고 등 |
| 소유자 | 이동원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,486,680원 / 101,261,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 19,878,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차인은 별도 확인
과거 최병훈의 근저당권은 2009.01.28. 설정되었지만 2016.04.22. 해지로 이미 말소됐습니다. 2015.01.06. 음성군 압류 역시 2015.04.17. 해제됐고, 2018.10.15. 김찬영 가압류도 2020.03.10. 해제되어 현재 인수대상으로 볼 권리는 아닙니다. 현재 기준에서는 2016.11.24. 국 압류가 말소기준 역할을 하며, 그 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 2명 모두 말소기준 이전 등록
| 임차인 | 사용·등록 | 등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이와이 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 미상 | 2016.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이영준 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 미상 | 2014.07.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
두 등록일 모두 말소기준일 2016.11.24.보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 有’로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 밝혀져야 낙찰가에 추가되는 미배당 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,261,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,217,654원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 7,717,439원 | 7,717,439원 |
| 3. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 19,878,980원 | 19,878,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,446,927원 |
현재 배당모형에서는 채권자 총 청구액 27,596,419원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 71,446,927원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있고, 임차인 최우선변제·보증금도 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·토지 특성 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 조적조 기와지붕 2층이며, 1층은 제조업소 등, 2층은 사무실 및 창고 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 소이면 행정복지센터 북서측 인근으로 상가·주택·공공기관·공장 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 221.0㎡, 주상용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 159,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 주거용지·상업용지에 저촉되며 소로3류에 접합니다.
- 경계. 인접지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적 사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 감정평가서가 지적합니다.
- 타인 건물. 토지 남서측 지상에 타인소유 건물이 소재하고 있으며, 감정평가는 이에 구애없이 토지를 평가한 것으로 기재돼 있습니다.
- 면적 차이. 목록2는 공부상 1층·2층 각 90.4㎡이나 현황은 각 99.9㎡로 기재돼 있어 현황과 공부의 차이를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 주식회사 제이와이와 이영준의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 사업자등록 상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 두 임차인의 배당요구 여부가 확인되지 않아 미배당 보증금이 매수인에게 남는지 판단할 근거가 부족합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현황 면적 확인. 공부상 각 90.4㎡와 현황 각 99.9㎡의 차이 및 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서 원문과 대조해야 합니다.
- 토지 경계·타인 건물. 경계가 불분명하고 남서측에 타인소유 건물이 있으므로 측량, 점유관계, 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없고 임차보증금도 미상인 상태이므로 최저가 101,261,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표 0원 인수”와 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리들이 정리되는 전형적인 소멸형입니다. 그러나 실제 임차인 2명이 모두 말소기준 전 등록되어 있고, 보증금과 확정일자가 밝혀지지 않았다는 점이 권리분석의 중심입니다. 따라서 현재 배당모형의 매수인 인수 0원을 그대로 믿고 실질취득액을 101,261,000원으로 계산해서는 안 됩니다.
또한 토지는 인접지와 경계가 다소 불분명하고 남서측에 타인소유 건물이 있으며, 건물도 공부상 면적과 현황 면적 사이에 차이가 있습니다. 등기 후순위 권리보다 임차보증금, 토지 경계, 타인 건물, 현황 면적을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격 메리트보다 권리·현황 리스크를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
