61,397,000원
수원지방법원 2025타경53084. 광주시 능평동 빌라드힐102동 1층 102호, 전용 50.15㎡ 다세대주택입니다. 감정가 179,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 61,397,000원입니다. 소유자 박서영은 2023.07.24 매매를 원인으로 거래가액 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 2023.08.01 반월농업협동조합 앞으로 채권최고액 177,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 신청채권자의 청구액은 144,871,380원입니다.
권리 흐름에는 한 번 짚고 넘어갈 지점이 있습니다. 2022.11.24 광주시 압류가 먼저 있었지만 이 압류는 2023.07.24 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 존속 권리를 기준으로 보면 2023.08.01 반월농업협동조합 근저당이 핵심 선순위 담보권이고, 임차인 김대용의 전입신고일 2024.12.05는 그보다 늦습니다. 따라서 임차인은 대항력 없음으로 정리되며, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53084 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 602-10 빌라드힐102동 1층102호 · 경기도 광주시 수레안길41번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.15㎡ · 4층 건물 중 1층 102호 |
| 단지 / 사용승인 | 빌라드힐(102동) · 8세대 · 2018.03.14 |
| 소유자 | 박서영 · 2023.07.24 매매 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 61,397,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 144,871,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당보다 늦은 임차인
2018년부터 신탁과 신탁 말소가 반복됐지만 해당 신탁등기는 이후 말소됐고, 2023.08.01 박서영 소유권 취득과 함께 반월농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 2025.06.17 광주시 압류는 2026.03.03 해제로 말소됐으며, 2025.09.25 반월농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정 등기에는 수원지방법원 성남지원 2025타경53084로 기재돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대용 | 2024.12.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김대용의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부는 미상으로 남겨야 합니다. 다만 전입신고가 2023.08.01 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 배당에서는 최우선변제 해당 여부를 별도로 확인해야 하지만, 현재 산정된 매수인 승계액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세를 같이 본다
빌라드힐(102동) 전용 50.15㎡의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 187,471,666원이지만, 2023.02의 243,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 지표를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균은 179,000,000원, 최신 거래 역시 2025.05 179,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -6.6% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 50.15㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2024.06 | 50.15㎡ | 2 | 179,000,000원 |
| 2023.07 | 50.15㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 50.15㎡ | 4 | 243,000,000원 |
| 2022.09 | 50.15㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 50.15㎡ | 4 | 153,830,000원 |
| 전체 평균 | 50.15㎡ | 6건 | 187,471,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.15㎡ | 2건 | 179,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 61,397,000원으로, 최근 12개월 평균 179,000,000원의 34.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 확인 시세와의 간격이 매우 큽니다. 다만 이 물건은 이미 3회 유찰됐고, 단지 경매통계도 평균 유찰 3.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다. 따라서 할인폭 자체를 곧바로 환금성이나 낙찰 후 매각 가능성으로 연결해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,505,146원 |
| 1. 근저당 · 반월농업협동조합 | 177,600,000원 | 59,891,854원 |
| 미배당 | 177,600,000원 | 117,708,146원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 61,397,000원 가정 시 집행비용 1,505,146원을 제외한 59,891,854원이 반월농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 117,708,146원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 능평동 ‘수레실 한옥마을’ 동측 인근으로, 주변에 단독주택·다세대주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다세대주택 중 1층 102호입니다. 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 722,300원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 빌라드힐(102동)은 8세대이며, 확인 거래는 6건입니다. 경매통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 가격 할인과 별도로 매수 수요를 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 김대용은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 현황조사에 임차인 김대용이 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,471,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 179,000,000원을 우선해 가격 판단을 해야 합니다. 최근 추세는 -6.6%입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 매각가는 42,977,900원, 5회 유찰 시 30,084,529원으로 산정돼 있습니다. 가격 하락과 환금성 저하를 함께 보아야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 단지 경매통계 매각률이 0.0%인 만큼, 주변 실수요와 매도기간을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
현재 최저가 61,397,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 확인 거래인 179,000,000원의 34.3%입니다. 임차인 김대용은 2024.12.05 전입으로 2023.08.01 반월농업협동조합 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리만 보면 단순한 구조입니다.
다만 이 물건이 3회 유찰돼 감정가의 34% 수준까지 내려왔다는 사실과, 빌라드힐(102동)이 8세대라는 점, 단지 경매통계가 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 최근 거래 지표도 이전 구간 대비 -6.6% 흐름입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 낮아진 가격의 이유를 환금성에서 반드시 확인할 물건”입니다.
