청주지방법원 2025타경31016. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘신우희가로아파트’ 111동 15층 1502호, 전용면적 기준 59.8332㎡대 아파트입니다. 감정가 171,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 136,800,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권과 2022.10.24 전입·점유를 시작한 임차인 지수진의 선후관계입니다. 말소기준권리가 임차인의 전입보다 앞서므로 지수진의 임차권은 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격도 감정가가 아니라 현재 최저가와 최신 시세로 봐야 합니다. 같은 단지의 최근 12개월 동일 면적 실거래 12건 평균은 147,416,666원, 최신 거래는 148,000,000원입니다. 현재 최저가 136,800,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%이고 최근 거래 범위 140,000,000원~150,000,000원보다도 낮은 가격대에 위치합니다. 다만 현관문에 장기 관리비 미납 안내문이 부착돼 있다는 감정평가 내용과, 민간임대주택 관련 등기사항은 가격 할인과 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 111동 15층1502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8332㎡대 · 철근콘크리트구조 17층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 · 2018.01.17 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 136,800,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,541,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력 인수는 없다
말소기준권리는 2018.01.17 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 54,003,600,000원으로 기재돼 있고, 같은 날 을구 1-1번에는 채권최고액 62,160,000원 및 공동담보 해제에 관한 근저당권 변경등기가 있습니다. 이후 지수진의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.10.24이고, 주택임차권등기는 2023.11.17입니다. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 지수진 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 122,700,000원 | 2022.10.24 / 2022.10.24 배당요구 2023.11.17 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으며, 지수진의 보증금 122,700,000원만 임차보증금으로 확인됩니다. 현재 회차 배당 추정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 92.8%
신우희가로아파트는 741세대, 사용승인 기준 2018.01.15이며, 대상 면적은 59.8332㎡입니다. 동일 면적대 최근 거래 12건은 2026.05~2026.08에 집중돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
최근 거래 범위는 140,000,000원~150,000,000원, 최근 12개월 평균은 147,416,666원, 최신 거래는 148,000,000원입니다. 감정가 171,000,000원은 최근 실거래 수준보다 높지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가 136,800,000원은 최근 12개월 평균의 92.8%입니다. 따라서 가격 판단은 감정가보다 현재 최저가 136,800,000원을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,715,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 134,084,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,541,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 136,800,000원 가정 시 집행비용 2,715,200원을 제외한 134,084,800원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 총 미배당액은 54,013,056,556원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑중학교 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지와 학교 등이 위치합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 노폭 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 17층 중 15층입니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 신우희가로아파트는 741세대이며 사용승인일은 2018.01.15입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 관리비. 현관문에 장기 관리비 미납에 관한 안내문이 부착돼 있는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 지수진의 전입·점유·확정일자 2022.10.24가 우리은행 근저당 2018.01.17보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 관련 등기. 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기에 기재된 임대의무 관련 내용의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 현관문에 장기 관리비 미납 안내문이 부착돼 있으므로 실제 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 기준. 감정가 171,000,000원이 아니라 현재 최저가 136,800,000원과 최근 12개월 평균 147,416,666원, 최신 거래 148,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당요구 종기 이후 확정 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 승부처는 할인폭과 잔여 확인사항
이 물건은 보증금 122,700,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 복잡해 보이지만, 말소기준권리인 2018.01.17 우리은행 근저당보다 임차인의 전입·점유가 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저가 136,800,000원과 같습니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적 평균 147,416,666원 대비 92.8%로 시세 아래에 위치해 있습니다. 감정가 171,000,000원만 보면 높지만 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 가격 여지가 생긴 상태입니다. 다만 민간임대주택 관련 등기와 장기 관리비 미납 안내문이 남아 있어 권리·가격만 보고 바로 들어가기보다 이 두 항목의 실제 부담 여부를 확인하는 것이 핵심입니다. 인수금은 0원, 가격은 시세 아래. 다만 잔여 확인사항까지 정리된 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
