125,600,000원
청주지방법원 2025타경31020. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 10층 1001호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하2층~지상17층 건물의 제10층 제1001호입니다. 소유자는 주식회사신우산업개발, 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 107,781,649원입니다.
권리분석의 중심은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원이며 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 62,160,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 윤정석의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 10층1001호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하2층~지상17층 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 125,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 107,781,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 신우희가로아파트 · 741세대 · 2018.01.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 윤정석의 임대차는 2020.09.03에 계약·주민등록·확정일자를 갖췄고 점유개시는 2020.09.24로 기재돼 있습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 2023.11.15 임차권등기명령으로 보증금 91,990,000원의 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 했지만, 이 임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤정석 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 91,990,000원 | 2020.09.03 2020.09.03 | 2023.11.15 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
윤정석은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후라는 점이 핵심이고, 등기상 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 아래
신우희가로아파트 동일 면적대의 최근 거래 12건은 2026.05~2026.08에 140,000,000원~150,000,000원 범위에서 체결됐습니다. 최근 12개월 평균은 147,416,666원, 최신 거래는 2026.08 148,000,000원입니다. 현재 최저매각가 125,600,000원은 최근 12개월 평균의 85.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
감정가 157,000,000원은 최근 거래 최고가 150,000,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 125,600,000원으로 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 매수인 인수액도 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액은 125,600,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,558,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 123,041,600원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 107,781,649원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,558,400원을 제외한 123,041,600원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 채권 미배당액은 53,988,340,049원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 53,988,340,049원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 54,013,108,369원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 80,384,000원 | 78,537,088원 | 54,032,844,561원 | 0원 |
유찰이 이어지더라도 윤정석 임차권은 대항력이 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주중앙탑초등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 남동측에는 왕복 4차선 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상17층 중 10층 1001호이며 난방·위생 및 급배수·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(충주기업도시)이며 기업도시개발구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지 여건. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 단지. 신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 윤정석의 임차보증금은 91,990,000원이지만 전입일 2020.09.03이 말소기준 2018.01.17보다 늦어 대항력이 없습니다. 현 점유 상태와 명도 상황은 현장에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 변경 확인. 우리은행 원등기 채권최고액 54,003,600,000원과 같은 날 변경등기 62,160,000원·공동담보 해제의 구체적 관계를 등기 원본과 공동담보목록에서 확인하세요.
- 금지사항·민간임대주택등기 확인. 일반 담보권과 성격이 다른 기재이므로 매각 후 말소 여부와 효력 범위를 매각물건명세서·등기부 원본에서 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 125,600,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 85.2%이고 최신 거래는 148,000,000원입니다. 응찰가는 이 실거래 범위와 개별 호수 상태를 함께 비교해 결정해야 합니다.
- 배당구조. 현재 배당 시뮬레이션에서는 주택도시보증공사 청구액 107,781,649원에 대한 예상배당이 0원입니다. 배당 부족과 매수인 인수는 별개라는 점을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 관리비·세금 관련 사항을 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 가격은 좋지만, 등기 확인 포인트는 남는다
이 물건은 보증금 91,990,000원의 임차권등기가 눈에 띄지만 말소기준보다 늦은 임차권이라 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가 125,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 147,416,666원의 85.2%이고 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다.
따라서 이번 사건은 단순히 “임차보증금이 크다”는 이유로 피할 물건은 아닙니다. 오히려 승부처는 우리은행 근저당권 원등기와 변경등기의 관계, 공동담보 해제, 금지사항등기와 민간임대주택등기의 효력 확인입니다. 이 부분을 원본에서 정리할 수 있다면, 현재 회차는 권리 인수 0원과 최근 실거래 대비 85.2%라는 가격 조건을 함께 검토할 수 있는 구조입니다.
