청주지방법원 2025타경31026. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 1층 102호입니다. 감정가 150,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 120,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.01.17 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원이고 공동담보가 설정된 권리이며, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 62,160,000원과 공동담보 해제가 기재돼 있습니다.

임차권자 설은주의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2020.03.10입니다. 말소기준인 2018.01.17 우리은행 근저당보다 뒤이므로 제공된 권리판정은 대항력 없음입니다. 임차보증금은 85,000,000원이고 2023.11.20 임차권등기가 이뤄졌으며 배당요구도 신고돼 있습니다. 현재 매각가 시나리오에서 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 임차권이 뒤다

말소기준권리는 2018.01.17 접수된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 2023.11.20 등기된 설은주의 주택임차권과 2025.12.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 설은주의 전입신고도 2020.03.10으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 81.4%

신우희가로아파트 동일 평형의 최근 실거래 표본은 12건이고 최근 12개월 평균은 147,416,666원입니다. 현재 최저가 120,000,000원은 이 평균의 81.4%입니다. 최신 거래는 2026.08의 148,000,000원이며, 표본 내 최저 거래는 140,000,000원, 최고 거래는 150,000,000원입니다.

감정가 150,000,000원은 실거래 표본 최고가와 같은 수준이지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 120,000,000원까지 내려왔습니다. 현재 가격을 판단할 때는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 그 기준에서도 81.4%입니다. 최신 거래 148,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 더 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 최저가 120,000,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사의 신청채권 99,265,305원에는 배당이 없는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 53,985,345,305원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 가격·미배당 구조

회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰자 입장에서 핵심 변수는 선순위 임차보증금 승계가 아니라 낙찰가와 물건 자체의 상품성입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근입니다. 주변은 미진이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등 아파트단지로 형성돼 있고 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 소재합니다.
• 교통. 아파트까지 차량 접근이 용이하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트이며 도시가스 개별보일러, 위생설비, 승강기, 화재경보·소화전설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역이며, 중로1류와 접합니다. 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
• 단지. 신우희가로아파트는 741세대이고 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준. 현재 최저가 120,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 147,416,666원의 81.4%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
• 저층 특성. 대상은 17층 건물의 1층 102호입니다. 동일 평형 실거래도 층별로 140,000,000원부터 150,000,000원까지 분포하므로 개별 호수의 상태를 함께 확인해야 합니다.
• 임차권. 설은주 임차권은 보증금 85,000,000원이고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
• 금지사항·민간임대주택등기. 갑구에 해당 등기가 남아 있으므로 매각으로 인한 정리 범위를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 대조해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 회차에서는 우리은행 근저당이 매각대금 대부분을 흡수하며, 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없는 시나리오입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리 인수 0원, 승부처는 1층 물건의 적정 낙찰가

이 사건의 가장 중요한 숫자는 0원과 81.4%입니다. 설은주의 임차권은 말소기준권리보다 뒤이고 대항력도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 120,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 147,416,666원의 81.4%까지 내려왔습니다. 신건 감정가 150,000,000원 단계와 달리 1회 유찰 뒤에는 최근 실거래 대비 가격 차이가 생겼습니다.

다만 대상이 1층이라는 점, 갑구에 금지사항등기와 민간임대주택등기가 남아 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 금전 인수 위험은 낮고 가격은 최근 시세보다 낮아졌지만, 등기 정리 범위와 1층 상품성을 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건입니다.