수원지방법원 2025타경53121. 경기도 광주시 초월읍 지월리 324, 4층 402호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 변영훈이고 2021년 2월 19일 매매를 원인으로 거래가액 166,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021년 10월 5일 신용보증기금의 가압류 19,125,295원입니다. 그 뒤 서민금융진흥원 가압류와 현재 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 핵심은 등기 순서만 보면 2023년 4월 7일 설정된 주택임차권이 말소기준 뒤에 있다는 점이 아니라, 그 임차권의 전입신고 2021.02.19 · 점유개시 2021.02.21 · 확정일자 2021.02.03이 말소기준인 2021.10.05보다 앞선다는 데 있습니다. 즉 최미숙의 임차권은 원래 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 확약으로 실질 인수 해소

실제 임차인은 최미숙 1명입니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 잡힌 별도 임차인은 없습니다. 최미숙은 전유부분 전부를 대상으로 보증금 166,000,000원의 주택임차권을 갖고 있고, 전입신고와 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 있음으로 정리됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가가 169,000,000원이고 현재 최저매각가는 82,810,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득도 82,810,000원입니다.

다만 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 금액 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확실하다’고 단정하면 안 됩니다. 삼성로얄맨션(A동)은 8세대 규모이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0%로 집계되어 있습니다. 현재 2회 유찰 자체가 이 통계와 맞닿아 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)

배당 계산상 최미숙 임차보증금 미배당액은 85,080,580원입니다. 이는 확약이 없을 때의 매수인 인수 계산값입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제4층 제402호입니다. 사용승인일은 2012.08.28입니다.
• 입지. SRC재활병원 남동측 근거리에 위치하며, 주변에는 다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고·아파트단지·전답·임야가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4M의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 주거용지, 지구단위계획구역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 654.0㎡, 지목 대, 공시지가 501,900원/㎡이며 인접도로 대비 경사지를 평탄하게 조성한 자루형 토지입니다.
• 환금성 점검. 삼성로얄맨션(A동)은 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0%로 집계되어 있어 가격 검증을 보수적으로 해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 본 물건·본 임차보증금에 적용되는지 매각물건명세서와 확약서 원본을 직접 대조하세요.
• 실질 인수 0원 전제 확인. 배당표상 미배당액은 85,080,580원이지만 확약 때문에 실질 인수 0원으로 판단하는 사건입니다. 이 전제가 입찰 판단의 핵심입니다.
• 가격 원본 검증. 동일 물건군 실거래가가 없어 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래가를 별도로 확인하세요.
• 명도·점유 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 실제 현재 점유 상태와 인도 가능 여부를 현황조사·현장 확인으로 다시 점검하세요.
• 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 적용 내용을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·인수조건확약서와 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “49% 최저가”보다 중요한 것은 확약의 효력

이 물건은 겉으로 보면 보증금 166,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 최저가 82,810,000원만 보고 접근하면 위험한 전형적인 인수형 물건입니다. 실제 배당 계산에서도 임차보증금 부족분이 85,080,580원 발생합니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 전액 배당되지 않아도 임차권등기 말소에 동의하는 인수조건확약서를 제출했다고 적혀 있습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 82,810,000원입니다.

다만 결론을 “싸다”로 바꿀 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문입니다. 권리상 승부처는 확약서 확인, 가격상 승부처는 별도 시세 검증. 감정가의 49%라는 숫자는 출발점일 뿐, 시세 대비 안전마진을 증명하는 숫자는 아닙니다.