청주지방법원 2025타경31038. 충주시 중앙탑면 충주기업도시의 신우희가로아파트 109동 2층 202호입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 구조의 아파트로 이용 중이며, 건물은 2018.01.15 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물입니다. 현재 감정가 152,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 121,600,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2018.01.17 설정된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 최광무의 주민등록일자는 2020.03.06, 점유개시일자는 2020.05.04로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매수인이 떠안는 보증금은 0원입니다. 가격 판단 역시 최저가와 최근 실거래를 직접 비교하면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경31038 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실2·현관·발코니 |
| 비교대상 면적 | 59.8332㎡ · 동일면적 실거래 매칭 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 121,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 98,524,757원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.01.17 우리은행 근저당권입니다. 2019.08.13 주택도시보증공사 앞으로 소유권이전 신탁이 있었으나 2020.08.10 신탁재산 귀속으로 다시 주식회사신우산업개발 명의로 돌아왔습니다. 최광무의 주택임차권등기는 2024.01.24 접수되었고, 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2026.01.02 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최광무 109동 202호 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2020.05.04 85,000,000원 | 전입 2020.03.06 확정 2020.03.06 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.01.24 | 승계 해당 없음 |
최광무는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 85,000,000원이지만 전입신고가 말소기준권리인 2018.01.17 우리은행 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰가가 보증금보다 낮아지더라도 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 82.5%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15 사용승인 단지입니다. 비교면적 59.8332㎡와 매칭된 최근 12개월 거래는 12건, 평균은 147,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 148,000,000원이고, 최근 12건의 범위는 140,000,000원~150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
현재 최저가 121,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 감정가 152,000,000원은 최근 거래 상단 150,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰로 가격이 최근 실거래 범위 아래로 내려왔습니다. 특히 같은 2층 거래도 2026.08에 148,000,000원, 2026.06과 2026.05에 각각 147,000,000원이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,502,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 119,097,600원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 98,524,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 121,600,000원 가정 시 집행비용 2,502,400원을 제외한 119,097,600원이 우리은행 근저당 배당으로 계산됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원이며, 채권자 총 미배당액은 53,983,027,157원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 53,983,027,157원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 54,006,995,797원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 54,026,101,589원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 넘어오는 인수형이 아니므로, 유찰이 진행되더라도 낙찰가 하락분만큼 인수금이 늘어나는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 후순위 채권자 측 미배당액은 유찰이 진행될수록 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주기업도시(서충주) 내 중앙탑중학교 남측 인근입니다. 주위는 미진이지비아, 충주이편한세상, 충주시티자이 등 아파트단지로 형성되어 있고 상가·관공서·금융기관 등 생활편의시설이 인근에 소재합니다.
- 교통. 본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.01.15 사용승인, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물의 2층 202호입니다. 도시가스 개별보일러 난방, 위생·승강기·화재경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역에 속하고, 중로1류와 접합니다. 공시지가는 367,600원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 741세대 단지이며 비교면적의 2026.05~2026.08 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 140,000,000원~150,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 최광무의 주민등록일자 2020.03.06·점유개시 2020.05.04와 말소기준 2018.01.17의 선후관계를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02 민간임대주택등기와 2020.08.10 금지사항등기의 매각 후 처리 및 효력 범위를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 121,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 최신 2층 거래도 148,000,000원이므로 단순 감정가가 아니라 최근 동일면적·동일 저층 실거래를 응찰가 기준으로 삼는 것이 타당합니다.
- 배당과 인수 구분. 우리은행·주택도시보증공사의 미배당이 크더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계채무를 혼동하지 않아야 합니다.
- 현장 상태. 감정평가상 설비와 주거환경은 보통이며 공부와의 차이는 없지만, 2층이라는 층수와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 입찰 전 관련 원본과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 + 시세와의 가격 간격”
이 사건의 핵심은 복잡해 보이는 등기 이력과 실제 매수인 부담을 분리해 보는 것입니다. 최광무의 보증금은 85,000,000원이지만 전입이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 실질취득 기준은 현재 최저가 121,600,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균 147,416,666원의 82.5%입니다.
가격만 보면 한 차례 유찰 후 최근 동일면적 실거래 아래로 내려온 상태입니다. 다만 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 효력은 별도로 확인해야 할 권리 포인트입니다. 결론적으로 임차보증금 인수 위험은 낮고 가격 위치도 유리하지만, 임대주택 관련 등기 확인을 마친 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
