청주지방법원 2026타경1. 충주시 연수동 1711 소재 근린시설 + 토지로, 감정평가상 이용상태는 주상용입니다. 토지면적은 425.1㎡이고 건물은 일반철골구조 및 벽돌구조 기타지붕 2층 건물입니다. 현재 소유자는 유다현이며, 2016.06.20 유미라 명의로 330,000,000원에 매매한 뒤 2020.05.20 개명해 유다현으로 변경됐습니다.
경매를 신청한 연수새마을금고의 근저당권은 2024.10.25 설정됐고 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 국민은행·웰컴저축은행·현대캐피탈·하나카드의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이보다 훨씬 앞선 2017.07.04 전입자가 확인돼, 등기권리와 임차관계를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경1 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 1711 · 충청북도 충주시 갱고개로 124-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주상용 |
| 토지 | 425.1㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 및 벽돌구조 기타지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 유다현 (2016.06.20 매매 330,000,000원 · 유미라에서 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 974,459,000원 / 779,567,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연수새마을금고 / 513,465,320원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.25 연수새마을금고 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리, 선순위 전입은 별도 확인
현재 말소기준은 2024.10.25 연수새마을금고 근저당권입니다. 2025.11.27 국민은행 가압류, 2026.01.06 임의경매개시결정, 2026.02.11 웰컴저축은행 가압류, 2026.02.12 현대캐피탈 가압류, 2026.03.04 하나카드 가압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2025.12.22 충주시 압류는 2025.12.26 이미 말소됐습니다.
임차관계 — 전성하의 보증금이 핵심 변수
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전성하 | 주민등록등본상 전입자 · 미상 | 2017.07.04 | 미상 / 미상 | 2026.01.21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
전성하는 2026.01.21 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 미상입니다. 따라서 배당요구 사실만으로 우선변제 범위나 최종 미배당액을 계산할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로, 전성하 본인의 임대차 실체와 보증금 규모를 확인하는 것이 입찰 전 가장 중요한 과제입니다.
② 가격·실질취득 — 80% 최저가만으로는 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 779,567,000원으로 감정가 974,459,000원의 80%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 779,567,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 실제 매수인 부담 보증금이 확인되면 실질취득가는 최저가에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 779,567,000원 | 0원 | 77,413,637원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 623,653,600원 | 76,940,629원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 498,922,880원 | 200,424,042원 | 0원 |
위 회차별 미배당은 등기채권 기준입니다. 전성하의 보증금이 확인되면 배당과 매수인 인수 가능액이 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 779,567,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,195,670원 |
| 2. 근저당 · 연수새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,604,728원 | 29,604,728원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 27,456,048원 | 27,456,048원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 15,354,129원 | 15,354,129원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,542,788원 | 19,542,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,413,637원 |
현재 회차 배당 추정에서는 등기채권 691,957,693원이 전액 배당되고 소유자 잔여 77,413,637원이 산정됩니다. 연수새마을금고는 채권최고액 600,000,000원 기준이며, 경매 신청 청구금액은 513,465,320원입니다. 전성하의 보증금·우선변제 범위와 당해세 등은 최종 배당 및 잔여액을 변동시킬 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신연수사거리 남동측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 주상용으로 이용 중이며 기본적인 위생 급·배수, 난방, 시스템에어컨 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대 425.1㎡, 평지·세로장방·중로한면이며 공시지가는 745,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(연수지구)이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 및 벽돌구조 기타지붕 2층 건물이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설과 토지가 결합된 주상용 물건이므로 아파트와 같은 표준화된 실거래 비교가 아니라 실제 이용상태·임대차·토지 및 건물 현황을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전성하 임대차 실체 확인. 전입일 2017.07.04, 배당요구일 2026.01.21입니다. 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금 인수 가능액이 확인될 때까지 최저가 779,567,000원을 최종 취득비용으로 보지 마세요.
- 매각물건명세서 재확인. 선순위 전입자의 보증금과 매수인 부담 여부가 보완됐는지 매각기일 전 최신 명세서를 대조해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지·건물·제시외 건물의 위치와 이용관계, 경계, 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 청구금액과 실제 채권액. 연수새마을금고의 채권최고액은 600,000,000원, 신청 청구금액은 513,465,320원입니다. 채권계산서와 배당요구 내용을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 전입자의 실제 점유 여부와 건물의 주상용 이용상태를 현장에서 확인한 뒤 명도 난도를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건의 등기부 구조 자체는 명확합니다. 2024.10.25 연수새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 2017.07.04 전입자 전성하입니다. 말소기준보다 7년 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력·우선변제·미배당 보증금 규모를 지금 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 779,567,000원을 곧바로 실질취득가로 보는 분석은 위험합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 근거도 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입자의 임대차 실체와 보증금이 확인되기 전까지는 입찰가격을 확정하기 어려운 사건입니다.
