대전지방법원 2025타경787. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 3층 311호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 이수연이며, 2023.09.04 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 283,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.12 임의경매개시결정, 2026.02.03 제이비우리캐피탈 가압류 12,884,855원이 뒤따르지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 153,370,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 ‘싸다’고 판단할 수는 없습니다. 동일 물건의 최근 거래가를 근거로 한 가격 비교 대신, 이 사건에서는 유찰 회차별 가격과 채권 미배당 규모, 그리고 지식산업센터라는 용도의 환금성·점유 상태를 함께 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경787 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 3층 311호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층 311호 |
| 소유자 | 이수연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 153,370,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 241,158,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 2022.12.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2023.09.04 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 283,200,000원이며, 이 권리를 기준으로 뒤에 붙은 임의경매개시결정과 제이비우리캐피탈 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 다음 회차까지 내려가면
현재 회차는 감정가 313,000,000원에서 2회 유찰되어 153,370,000원입니다. 현재 가격에서도 배당재원은 채권총액에 크게 못 미칩니다. 3회 유찰 시 매각가는 107,359,000원, 4회 유찰 시 75,151,300원으로 내려가며 채권자 미배당은 각각 191,028,881원, 222,686,278원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 145,662,035원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 191,028,881원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 75,151,300원 | 73,398,577원 | 222,686,278원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,947,180원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 283,200,000원 | 150,422,820원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 12,884,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 2,947,180원을 제외한 150,422,820원이 국민은행에 배당되고, 제이비우리캐피탈과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권 미배당은 145,662,035원이며, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 311호이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 기본 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 주변환경. 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다. 북측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)에 해당하며, 택지개발지구·온천공보호구역 등의 지정이 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 13,510.9㎡, 사다리형·평지이며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고·기재는 없지만 현장 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 사용자를 확인하고 인도·명도 가능성을 검토하세요.
- 지식산업센터 용도 확인. 실제 입주 가능한 업종, 사업자 사용조건, 관리규약과 공장 사용상 제약을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 313,000,000원 대비 현재 최저가 153,370,000원이라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 유사 지식산업센터의 실제 매매·임대 조건을 대조하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 107,359,000원, 4회 유찰 시 75,151,300원입니다. 가격 하락과 함께 환금성·점유 리스크도 다시 평가해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권 미배당은 145,662,035원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 인수부담은 별개입니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 실제 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 직전 원본 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격·점유는 보수적으로”
이 사건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.09.04 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 153,370,000원 매각을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건은 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰됐으며, 현장 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 들어갈 사건이 아니라 실제 점유와 지식산업센터의 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 사건입니다. 권리구조는 합격에 가깝지만, 입찰 판단은 가격·점유 확인까지 끝난 뒤가 적절합니다.
