청주지방법원 2026타경30003. 충주시 중앙탑면 용전리 신우희가로아파트 105동 404호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물의 4층에 자리합니다. 이 사건의 말소기준권리는 2018.01.17. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024년에 신동건 명의 주택임차권이 등기됐고 2026.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 신동건의 임대차계약일은 2019.12.18., 확정일자도 2019.12.18.이고, 주민등록 및 점유는 2020년입니다. 모두 2018.01.17. 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 보증금 91,830,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조로 계산돼 있지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30003 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 동일 평형 비교면적 59.9533㎡ · 17층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사신우산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,258,674원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 우리은행
2018.01.17. 설정된 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 등기상 채권최고액은 54,003,600,000원이고 공동담보목록 제2018-71호가 기재돼 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 62,280,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 이후 신동건의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
② 임차권 — 실제 확인되는 임차권자는 신동건
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동건 | 전유부분 건물전부 | 91,830,000원 | 2020.01.10. 기재 · 2024.02.26. 경정등기에서 주민등록일자 2020.01.20. | 2019.12.18. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신동건의 임차권등기명령은 2024.01.24.이고 보증금은 91,830,000원입니다. 최초 등기에는 주민등록일자와 점유개시일자가 2020.01.10.으로 기재됐으며, 2024.02.26. 임차권경정결정에는 주민등록일자가 2020.01.20.으로 정정돼 있습니다. 어느 날짜를 적용해도 2018.01.17. 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 배당요구는 신고된 것으로 표시돼 있으나 우선변제 여부 자체는 별도 확정값이 없습니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 83.6%
신우희가로아파트는 741세대, 2018.01.15. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 59.83~59.95㎡의 최근 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 147,416,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08. 148,000,000원이고, 표본 최저는 140,000,000원, 최고는 150,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.95㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2026.08 | 59.83㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 6 | 144,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 59.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 59.83㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2026.05 | 59.83㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 147,416,666원 |
현재 최저매각가 123,200,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 83.6%입니다. 감정가 154,000,000원 단계와 달리 한 차례 유찰되면서 최근 거래대보다 아래로 내려왔습니다. 최신 거래 148,000,000원과 최근 12개월 평균 모두 현재 최저가보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 54,003,600,000원 | 120,675,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,258,674원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 123,200,000원 가정에서 집행비용 2,524,800원을 제외한 120,675,200원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 53,989,183,474원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 53,989,183,474원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 54,013,472,754원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 78,848,000원 | 77,028,736원 | 54,032,829,938원 | 0원 |
제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 106,258,674원은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당이 모두 0원입니다. 이 물건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙탑중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·학교 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 시내버스 등 대중교통 이용이 가능해 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 4층 404호이며 위생설비, 도시가스 개별보일러 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기업도시개발구역이며 공시지가는 367,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 중앙탑고등학교 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고 중로1류와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 741세대, 2018.01.15. 준공 단지이며 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 대조. 최초 등기의 주민등록일자 2020.01.10.과 2024.02.26. 경정등기의 2020.01.20.을 원본에서 대조하세요. 어느 쪽이든 말소기준일 2018.01.17.보다는 늦습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.02. 민간임대주택등기와 2020.02.04. 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 우리은행 미배당액이 크더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 낙찰자 인수를 혼동하지 마세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 평균 147,416,666원의 83.6%입니다. 최신 거래 148,000,000원과도 직접 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리·점유 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘등기 확인 + 입찰가’가 승부처
이 사건의 핵심 권리는 비교적 선명합니다. 2018.01.17. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 신동건의 임차권은 그보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 유찰돼 154,000,000원에서 123,200,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 147,416,666원의 83.6%입니다.
따라서 신건 감정가 단계보다 가격 조건은 분명 좋아졌습니다. 다만 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기가 남아 있고, 임차권 주민등록일자에도 경정 기록이 있으므로 입찰 직전 원본 확인이 필요한 안전형으로 보는 편이 적절합니다. 권리상 예상 인수액 0원과 최근 거래 대비 낮아진 최저가는 장점이지만, 그 장점을 실제 낙찰가에서 얼마나 유지하느냐가 최종 수익성을 결정합니다.
