수원지방법원 2025타경53133. 경기도 광주시 양벌동 별헤는마을 118동 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김순자는 2021.10.20 공유자 지분 전부를 거래가 260,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 임차권입니다. 박효영은 임대차계약일 2021.07.07, 확정일자 2021.07.08, 주민등록·점유개시일 2021.10.06이고 보증금은 260,000,000원입니다. 2023.10.23 주택임차권등기가 마쳐져 있어 원칙적으로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.
다만 매각물건명세서에는 결정적인 조건이 붙습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당되지 않더라도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했습니다. 따라서 배당표의 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 이 사건은 확약 적용 후 실질 인수 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53133 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 양벌동 750-3 별헤는마을 118동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 75.83㎡ · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김순자 (2021.10.20. 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 121,030,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
등기부의 과거 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 2016.10.18 융창상호저축은행 채권최고액 845,000,000원 근저당은 2016.10.28 일부포기로 말소됐고, 국민은행의 151,700,000원·33,000,000원 근저당도 2021.10.06 해지로 말소됐습니다. 이후 박효영의 전세권 260,000,000원이 설정됐다가 2024.01.23 말소됐고, 그보다 앞선 2023.10.23 주택임차권등기 260,000,000원은 남아 있습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2025.10.02 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박효영의 임차권은 그보다 앞서고, 전입·점유도 2021.10.06이므로 대항력 있음, 확정일자 2021.07.08과 배당요구를 갖춰 우선변제권도 있음으로 판단됩니다. 실제 임차인은 박효영 1명이며 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효영 | 전유부분 전부 | 260,000,000원 | 2021.10.06 | 2021.07.08 | 있음 | 있음 | 확약 적용 시 0원 |
② 가격 비교 — 1.21억이 아니라 ‘확약 유효성까지 확인한 1.21억’
별헤는마을 118동 전용 75.83㎡의 비교 거래는 2021.10, 3층, 260,000,000원 한 건입니다. 가격 비교 지표의 평균·최신 거래·최근12개월 평균은 모두 260,000,000원이며, 현재 최저매각가 121,030,000원은 그 금액의 46.5%입니다.
다만 거래 표본은 1건뿐이고 최신 거래월도 2021.10입니다. 따라서 260,000,000원을 현재의 촘촘한 시세 범위로 단정하기보다는 하나의 비교 기준으로 보는 편이 안전합니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 같은 비교군의 평균 유찰횟수도 2.0회입니다. 가격 할인폭은 크지만 환금성과 실제 현재 거래가격 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,420원 |
| 1. 임차인 박효영 보증금 | 260,000,000원 | 118,535,580원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 박효영의 보증금 부족분은 141,464,420원이지만, 인수조건확약서에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 확약의 원문·적용 범위·말소 동의 조건은 입찰 전 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 전용면적은 75.83㎡입니다.
- 주위환경. 세양 청마루 아파트 동측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야 등이 혼재하고, 주거지로서의 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 419.0㎡, 공시지가 724,300원/㎡이며 지형은 평지로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 별헤는마을 118동은 8세대 규모이고 비교 거래는 1건입니다. 가격 할인폭과 별개로 실제 매수 수요와 최신 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기와 전액 미배당 시 임차권등기말소 동의 조건이 이 사건·이 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 등기 말소 절차 확인. 박효영의 을구 7번 주택임차권등기가 매각 후 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 호수 대조. 사건·등기 주소는 301호인데 감정요항의 건물 구조 설명에는 302호 표기가 있으므로 현황과 감정서 원본을 대조하세요.
- 현재 시세 확인. 비교 거래는 2021.10 한 건이므로 260,000,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고 주변 다세대의 최근 거래와 매물을 추가 확인하세요.
- 유찰가격만 보지 않기. 121,030,000원이라는 최저가보다 확약 유효성·명도·환금성을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 인수액을 0원으로 바꾼다”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 260,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 현재 최저가 121,030,000원에 낙찰받아도 상당한 보증금 잔액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당 산식상 부족분도 141,464,420원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서가 명시돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득액은 121,030,000원으로 봅니다.
가격만 놓고 보면 비교 거래 260,000,000원의 46.5%지만, 그 비교 거래는 2021.10 한 건이고 이 물건은 이미 2회 유찰된 8세대 규모 다세대입니다. 결론은 “권리위험은 확약으로 크게 해소됐지만, 확약 원문·호수 불일치·현재 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
