대구지방법원 2024타경6403. 범어라온프라이빗 제101동 제8층 제802호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 남진호이고, 현재 살아 있는 핵심 담보권은 오봉새마을금고의 채권최고액 696,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리가 되며 이후 2024.07.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·상상인저축은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 현재 최저매각가는 237,300,000원이고 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 873,250,000원, 최신 거래는 2026.04 820,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 27.2%로 표시되어 있습니다. 다만 권리분석의 마지막 확인 포인트는 점유입니다. 감정평가 당시 이해관계인이 부재했고 폐문 상태여서 임대관계는 미상으로 기록됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경6403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 동대구로55길 11, 101동 8층802호 (범어동,범어라온프라이빗) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 비교면적 84.976㎡ · 제101동 8층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상18층 |
| 소유자 | 남진호 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오봉새마을금고 / 589,841,740원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.22 오봉새마을금고 근저당권 · 채권최고액 696,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 오봉새마을금고 근저당이 기준
2019.01.09 하나은행의 채권최고액 318,000,000원 근저당과 2021.12.08 상상인저축은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.04.22 설정된 오봉새마을금고 근저당이며, 2024.07.09 임의경매개시결정은 그 뒤에 존재하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 크게 낮다
범어라온프라이빗 동일 면적 84.97㎡의 최근 거래 표본은 12건이며, 최근 12개월 평균은 873,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.04 820,000,000원이고, 표본 최저는 820,000,000원, 최고는 928,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 3 | 835,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 6 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 16 | 870,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 3 | 845,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 7 | 928,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 19 | 922,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 5 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 20 | 890,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 16 | 920,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 11 | 919,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.976㎡ | 12건 | 873,250,000원 |
현재 최저매각가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 873,250,000원의 27.2%입니다. 최신 거래 820,000,000원과 비교해도 절대금액 차이가 큽니다. 따라서 제공된 실거래 표본만 놓고 보면 가격 메리트는 분명합니다. 다만 이 차이가 큰 만큼 실제 동일 용도·동일 권리상태인지와 점유상태를 입찰 전 원본으로 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,122,200원 |
| 2. 근저당 · 오봉새마을금고 | 696,000,000원 | 233,177,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 오봉새마을금고 채권최고액 696,000,000원 중 233,177,800원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 462,822,200원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 237,300,000원 | 233,177,800원 | 462,822,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 166,110,000원 | 162,984,460원 | 533,015,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 116,277,000원 | 113,849,122원 | 582,150,878원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범어네거리 남서측 인근으로, 대단위 아파트단지와 업무시설·근린생활시설·다가구주택·기존주택이 혼재하며 생활편의시설 접근성은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로변에 있으며, 시내버스승강장과 지하철역이 인근에 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상18층 제101동 중 8층 802호이며 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러 설비가 확인됩니다.
- 용도·규제. 이용상태는 주거용 오피스텔이며 근린상업지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(중심) 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 범어라온프라이빗은 175세대이며 준공일은 2016.11.11로 제공되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.04.22 오봉새마을금고 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 696,000,000원입니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 237,300,000원, 최근 12개월 평균 873,250,000원, 최신 거래 820,000,000원의 차이를 확인하고 동일 용도·면적 조건을 원본에서 재검증해야 합니다.
- 절차 진행 확인. 2025.01.02 채권자 집행정지통지서 발송, 2025.01.06 도달 이력이 있으므로 2026.08.26 매각기일의 실제 진행 상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 462,822,200원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 강점, 점유 확인이 관문
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 과거 하나은행·상상인저축은행 근저당은 이미 말소됐고, 2022.04.22 오봉새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 실질취득 237,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 873,250,000원의 27.2%로 표시되어 있어 제공된 거래자료 기준 가격 경쟁력은 큽니다.
다만 이 물건을 단순히 “권리 깨끗하고 싸다”로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가 현장조사에서 이해관계인을 만나지 못했고 폐문 상태여서 임대관계가 미상으로 남았습니다. 따라서 입찰 전 점유·임차관계를 확정하는 것이 핵심입니다. 결론적으로 가격은 강점, 등기상 인수는 0원, 그러나 점유 확인 전까지 권리 안전성을 최종 확정하지 않는 물건입니다.
