대구지방법원 2024타경11061. 경산시 중방동 광명아파트 비동 2층 206호, 전용 53.23㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층이며 사용승인일은 1981.11.02입니다. 감정가는 87,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 현 소유자 박성혁은 2022.02.15 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경북대구낙농협동조합 명의 채권최고액 79,200,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이후 이정은 근저당, 울산광역시북구·국·국민건강보험공단·남구(울산광역시) 등의 압류, 울산신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신용보증기금의 가압류, 그리고 현재의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 이들 후순위 권리는 매수인이 떠안지 않고 매각으로 정리되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11061 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중앙초등길5길 8-8, 비동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.23㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층 |
| 사용승인 | 1981.11.02 |
| 소유자 | 박성혁 · 2022.02.15 강제경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 69,550,664원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 광명 · 240세대 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 대항력은 없다
현재 소유권은 박성혁 명의입니다. 2022.02.15 강제경매 매각과 함께 이전 경매 및 압류·가압류, 한국양계축산업협동조합 근저당은 말소됐습니다. 현재 권리관계에서는 박성혁 취득일에 함께 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당이 선순위 담보권이고, 그 뒤 이정은 근저당 및 각종 압류·가압류가 이어집니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박이연 | 2022.09.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 박이연의 전입신고일은 2022.09.16로 선순위 담보권 설정일인 2022.02.15보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 권리분석상 매수인 인수금은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 평균 아래, 그러나 추세는 하락
가격 판단은 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 볼 필요가 있습니다. 전체 12건 평균은 72,416,666원이지만, 최근 12개월 6건 평균은 69,500,000원으로 낮아졌고 최근 구간과 이전 구간의 추세 차이는 -7.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.43㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 53.23㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 49.43㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 53.23㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 53.23㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 49.43㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.02 | 49.43㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2024.06 | 49.43㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 49.43㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 53.23㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 69,500,000원 |
현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균의 87.6%입니다. 최신 거래인 2026.03 거래가 72,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 따라서 신건 감정가 87,000,000원 단계와 달리 1회 유찰 가격에는 가격 여유가 생긴 상태입니다. 다만 최근 거래 흐름이 -7.7% 하락 추세이므로 과거 전체 평균 72,416,666원을 기준으로 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 경북대구낙농협동조합 근저당 | 79,200,000원 | 59,403,800원 |
| 이정은 근저당 | 13,000,000원 | 0원 |
| 울산신용보증재단 가압류 | 8,200,592원 | 0원 |
| 소상공인시장진흥공단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 신용보증기금 가압류 | 6,732,989원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 117,133,581원 중 예상 배당액은 59,403,800원, 미배당은 57,729,781원입니다. 신청채권자 청구액 69,550,664원 역시 전액 충족되지 않습니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 206호이며 사용승인일은 1981.11.02입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스보일러 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측·서측·남측으로 폭 약 6미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 경산중앙초등학교 상대보호구역에 해당하며 공시지가는 818,900원/㎡입니다.
- 단지 규모. 광명아파트는 240세대이며 거래 표본은 49.43㎡와 53.23㎡ 중심으로 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 외벽에는 광명아파트 105동으로 표기됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박이연은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 배당요구·보증금 정보를 최종 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 실제 당해세 여부와 금액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 보고, -7.7% 하락 추세를 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 동·호수 현장 대조. 등기상 비동과 외벽의 105동 표기가 다르므로 현장·집합건축물대장·등기부를 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 데이터상 2회 유찰 시 42,630,000원, 3회 유찰 시 29,840,999원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본과 현장 상태를 입찰 전 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 판단의 핵심은 하락장 속 가격
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 임차인 박이연은 전입일이 2022.09.16로 선순위 담보권보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 87.6%로 가격 메리트도 생겼습니다.
다만 최근 시세가 이전 구간보다 -7.7% 하락했고, 1981.11.02 사용승인·240세대 단지라는 환금성 조건, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성은 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 안전 쪽, 가격은 현재부터 검토 가능하되 하락 추세와 세금 변수 확인이 필수”입니다.
