대구지방법원 2024타경11061. 경산시 중방동 광명아파트 비동 2층 206호, 전용 53.23㎡ 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 2층이고 사용승인일은 1981.11.02입니다. 현재 소유자는 박성혁이며, 2022.02.15 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 경북대구낙농협동조합 명의의 채권최고액 79,200,000원 근저당이 설정됐고, 이후 2022.06.22 이정은 명의의 채권최고액 13,000,000원 근저당과 여러 압류·가압류가 이어졌습니다.
등기 흐름에서 특히 중요한 점은 2020년의 압류·경매 관련 권리들은 2022.02.15 강제경매 매각으로 이미 정리됐다는 점입니다. 현재 소유권 취득 이후 새로 설정된 2022.02.15 경북대구낙농협동조합 근저당이 현 경매에서 실질적인 선순위 담보권이고, 현재 임의경매도 이 채권자가 신청했습니다. 이후 권리들은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경11061 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중앙초등길5길 8-8, 비동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.23㎡ · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 박성혁 (2022.02.15 강제경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 69,550,664원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 표시 참고 | 건물 외벽에는 광명아파트 105동으로 표기되고, 집합건축물대장상 명칭도 광명아파트 |
① 권리 흐름 — 2022년 새 소유권 이후를 봐야 한다
과거 2019~2020년에 존재했던 가압류·경매개시·국세 및 경산시 압류는 2022.02.15 강제경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 그 뒤 박성혁이 소유권을 취득하고 같은 날 경북대구낙농협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 이후 설정·등기된 이정은 근저당, 울산광역시북구·국· 국민건강보험공단 등의 압류와 울산신용보증재단·소상공인시장진흥공단·신용보증기금 가압류, 현 경매개시결정은 제공된 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박이연 | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박이연의 전입일은 2022.09.16로, 2022.02.15 경북대구낙농협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 매수인 실질취득금액은 현재 최저가 42,630,000원에 인수액 0원을 더한 42,630,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 중요한 것은 최근 12개월
광명아파트의 최근 거래 12건은 전용 49.43㎡와 53.23㎡ 거래로 구성되어 있습니다. 전체 12건 평균은 72,416,666원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 69,500,000원과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최신 거래는 2026.03의 72,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.43㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 2026.02 | 53.23㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 49.43㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 53.23㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.04 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.04 | 53.23㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 49.43㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2025.02 | 49.43㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2024.06 | 49.43㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 49.43㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.01 | 49.43㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 53.23㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 69,500,000원 |
현재 최저가 42,630,000원은 최근 12개월 평균 69,500,000원의 61.3%입니다. 최신 거래 72,000,000원과 비교해도 최저가는 약 59.2% 수준입니다. 따라서 현재 회차는 단순 가격 수준만 보면 최근 거래권보다 낮게 내려와 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 2. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 79,200,000원 | 41,462,660원 |
| 3. 근저당 · 이정은 | 13,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 8,200,592원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 6,732,989원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 117,133,581원 중 예상배당 41,462,660원, 미배당 75,670,921원입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 같은 개념이 아니며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 7건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산중앙초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 2층 206호이며 사용승인일은 1981.11.02입니다. 개별난방은 도시가스보일러 방식입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 818,900원/㎡입니다. 상대보호구역에 저촉되고 소로3류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물 외벽에는 광명아파트 105동으로 표시되어 있습니다.
- 환금성. 총 240세대이고 최근 거래는 계속 확인되지만, 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 7.7% 낮아진 하락 흐름과 2회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박이연 점유 현황. 전입일 2022.09.16은 확인됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 상황은 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 7건 존재합니다. 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 매각 전 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 72,416,666원보다 최근 12개월 평균 69,500,000원과 최신 거래 72,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래보다 7.7% 낮아졌으므로 추가 가격 하락 가능성을 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기·주소상 비동과 현장 외벽 105동 표기가 함께 존재하므로 현장 위치와 호수를 직접 대조하는 것이 좋습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 세금·점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있지만, 오래된 단지의 환금성을 같이 본다”
이 사건은 현재 최저가 기준으로 보면 구조가 비교적 명확합니다. 확인된 임차인은 1명이지만 전입일이 선순위 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득금액은 최저가와 같은 42,630,000원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 69,500,000원의 61.3%, 최신 거래 72,000,000원의 약 59.2% 수준으로 내려와 있어 최근 실거래 기준 가격 여유가 있습니다. 다만 거래 추세는 -7.7%로 하락 중이고, 1981년 사용승인·240세대 규모에 2회 유찰이 진행됐습니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건의 실제 배당순위까지 확인해야 합니다. 권리 인수 부담은 낮고 가격은 내려왔지만, 최종 판단의 핵심은 하락장 속 환금성과 현장 상태를 얼마만큼 보수적으로 반영하느냐입니다.
