대전지방법원 2025타경11573. 충청남도 아산시 탕정면 용두리 704 갤럭시엠타워 1층 106호, 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)인 근린시설입니다. 사용승인일은 2023년 2월 20일이며, 감정평가상 현황은 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사되어 있어 현장 점유 및 임대차관계 확인은 별도로 필요합니다.
가격만 보면 감정가 7.39억원에서 최저매각가 1.24204억원까지 크게 낮아졌습니다. 현재 회차는 감정가 대비 16.81% 수준이며, 6회 유찰 시 86,942,800원, 7회 유찰 시 60,859,959원 시나리오까지 제시되어 있습니다. 실거래 자료는 확인되지 않아 시장가 대비 저렴하다고 단정하지 않고, 유찰에 따른 가격 하락과 배당구조를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11573 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 704 갤럭시엠타워 1층106호 |
| 도로명주소 | 충청남도 아산시 탕정면 용머리길 82 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김미애 |
| 감정가 / 최저가 | 739,000,000원 / 124,204,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 당진수산업협동조합 / 481,608,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 사용승인일 | 2023.02.20 |
① 권리 흐름 — 을구 1번이 말소기준
핵심 말소기준권리는 2023.08.18 설정된 을구 1번 당진수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 566,400,000원이고, 해당 근저당은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그 이후 갑구 압류(아산시), 임의경매개시결정과 함께 경매 대상 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 시세·가격 관점 — 실거래 비교 대신 유찰 구조를 본다
확인된 자료에서는 실거래 비교값이 제시되지 않습니다. 따라서 이 물건은 특정 시세 대비 ‘싸다’고 평가하지 않고, 감정가 739,000,000원 → 현재 최저가 124,204,000원으로의 유찰 누적에 따른 가격 변화와 배당구조를 중심으로 봐야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.81% | 124,204,000원 | 444,734,856원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 86,942,800원 | 481,422,170원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 60,859,959원 | 507,035,520원 |
유찰이 이어질수록 매각가격은 낮아지지만, 말소기준권리인 당진수산업협동조합의 미배당액은 더 커집니다. 현재 회차 기준으로도 채권최고액 566,400,000원 중 121,665,144원만 배당되고 444,734,856원이 미배당으로 남습니다. 6회 유찰 시 미배당은 481,422,170원, 7회 유찰 시 507,035,520원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,204,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,538,856원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 당진수산업협동조합 | 566,400,000원 | 121,665,144원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 채권자 총 배당은 121,665,144원이고 미배당은 444,734,856원입니다. 배당표 계산에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 실제 잔여 및 순위는 절차에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 탕정면 갈산리 소재 ‘탕정온샘도서관’ 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등의 상업시설과 상업나지 등으로 형성된 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 집합건물 지하에 주차장이 갖추어져 있고, 인근 시내간선도로상 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통시됩니다.
- 도로. 북측 왕복6차선 간선도로, 남측 상업지구 내 왕복3차선 포장도로에 접하며 도로 폭·계통·연속성은 양호시됩니다.
- 용도지역. 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 10층, 사용승인일 2023.02.20이며 급배수·위생설비, 승강기, 소화설비, 지하주차장, 천정형에어컨 등이 갖추어져 있습니다.
- 공실. 현황 이용상태는 공실이며 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없어 가격대별 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 을구 1번 당진수산업협동조합 근저당권의 말소기준 여부와 매각으로 인한 소멸 관계를 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 124,204,000원이지만 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 현장 조사와 주변 동일 용도 거래가격 확인이 필요합니다.
- 공실·임대관계. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자 및 임대차계약 유무를 확인하세요.
- 유찰 추적. 현재 5회 유찰 상태이며 6회·7회 유찰 시 가격 시나리오도 제시되어 있으므로 다음 회차 최저가 변동을 함께 검토하세요.
- 업종 적합성. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이므로 실제 영업 가능 업종과 임차수요는 현장 및 관련 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮아진 가격 ≠ 확인된 가치”
이 물건의 가장 큰 특징은 5회 유찰로 감정가 739,000,000원에서 현재 최저가 124,204,000원까지 가격이 크게 하락했다는 점입니다. 동시에 말소기준권리인 당진수산업협동조합 근저당권은 현재 회차에서 121,665,144원만 배당되고 444,734,856원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 권리상 실질취득금액은 현재 최저가와 같습니다.
다만 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저가만으로 수익성이나 저가 매수 메리트를 확정할 수는 없습니다. 감정평가상 물건은 공실인 근린시설이고 임대관계는 미상이므로, 실제 수요와 현금흐름을 별도로 확인해야 합니다. 결론적으로 이 사건은 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 시장가와 실제 임대가능성을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
