수원지방법원 2025타경53159. 성남시 수정구 양지동 749의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 165.4㎡이고, 감정평가상 건물은 연와조 스라브지붕 지하1층·지상3층으로 주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김미숙이고, 2024.08.20 동경기인삼농업협동조합 근저당권 120,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 김동석의 가압류 126,673,192원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 백은진의 전입일은 2018.10.01로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 단정적인 ‘대항력 있음’으로 처리해서는 안 됩니다. 대항력 가능·보증금 및 인수액 미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심

말소기준은 2024.08.20 동경기인삼농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 2024.12.27 김동석 가압류 126,673,192원과 2025.10.20 강제경매개시결정은 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 백은진의 전입은 2018.10.01로 기준권리보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.

실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 없습니다. 김금열은 2025.06.09 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 확정일자와 보증금은 확인되지 않습니다. 백은진은 반대로 전입 시점이 기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상이라 매수인에게 승계되는 금액이 있는지를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

② 회차별 가격 — 49% 할인과 실질취득가는 별개

현재 회차 최저가는 528,882,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 370,217,400원(감정가 34%), 4회 유찰 시 259,152,179원(감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락만 보면 안 됩니다. 백은진의 대항력 및 보증금 승계 여부가 확정되지 않았기 때문에 낙찰가 + 실제 인수액이 최종 실질취득가가 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 528,882,000원 가정)

현재 계산에서는 채권총액 246,673,192원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 274,519,988원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 백은진의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 단독주택 + 토지이며 감정평가상 주택으로 이용 중입니다. 건물은 연와조 스라브지붕 지하1층·지상3층입니다.
• 입지. 상원초등학교 북서측 인근으로, 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고 노선 버스정류장과 지하철 8호선 남한산성입구역이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 165.4㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·자루형·중로한면입니다. 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·대기환경규제지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
• 건물 현황. 1층은 공부상 “연탄창고”로 기재돼 있으나 현황 주택으로 이용 중입니다.
• 매각 제외. 부속건물인 단층 화장실은 현황 소재불명으로 평가 및 매각에서 제외되고, 옥탑의 샷시조 함석지붕 계단실 약 2㎡도 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 유찰. 현재 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다. 단독주택 + 토지는 개별성이 큰 만큼 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 백은진 임대차 확인. 전입일 2018.10.01, 배당요구일 2025.10.24입니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 대항력과 미배당 보증금 승계 여부를 먼저 확정해야 합니다.
• 김금열 임대차 확인. 전입일 2025.06.09로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
• 실질취득가 계산. 현재 최저가 528,882,000원만을 취득비용으로 보지 말고, 백은진에게 승계되는 보증금이 확인될 경우 이를 더해 판단해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이지만, 소재불명 단층 화장실과 옥탑 계단실 약 2㎡는 평가 및 매각에서 제외됩니다.
• 공부·현황 차이 확인. 1층의 공부상 용도는 연탄창고이나 현황은 주택입니다. 실제 이용상태와 인허가·건축물대장을 대조해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역과 비행안전제6구역(전술), 상대보호구역 등 토지이용 제한을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 대조하고 임차인 보증금과 점유 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입을 먼저 보라”

이 사건은 감정가 1,079,351,350원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 528,882,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 백은진의 2018.10.01 전입입니다. 말소기준인 2024.08.20 근저당보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 미상이므로, 매수인이 떠안을 금액을 현재 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

후순위 가압류와 강제경매 등기는 매각으로 소멸하지만, 선순위 전입 임차인의 임대차 관계가 확인되지 않는 한 실질취득가는 미확정입니다. 현재 가격이 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 그 자체가 시세 대비 저렴함이나 투자 메리트를 의미하지는 않습니다. 이 물건의 첫 번째 확인사항은 낙찰가가 아니라 백은진의 보증금과 배당 후 잔존액입니다.