수원지방법원 2025타경53179. 광주시 문형동 천순리아모빌 에이동 3층 302호, 전용 54.34㎡ 다세대입니다. 소유자 강민수는 2020년 8월 3일 매매를 원인으로 같은 해 8월 31일 174,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2022년 5월 27일 웰컴저축은행주식회사의 가압류 30,490,547원이고, 이후 화성시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리분석의 중심은 등기상 근저당이 아니라 박환히의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020년 8월 3일, 확정일자는 2020년 8월 4일, 주민등록과 점유개시는 2020년 8월 31일로 모두 말소기준인 2022년 5월 27일보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 이번 사건에는 그 원칙을 바꾸는 주택도시보증공사의 인수조건확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 핵심

현재 등기에서 말소기준은 2022.05.27 웰컴저축은행주식회사 가압류 30,490,547원입니다. 과거 우리은행·서울경기양돈축산업협동조합·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 이후 화성시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

박환히는 2022년 10월 11일 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으며 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 이번 매각에서는 위 확약 내용에 따라 미배당 보증금 잔액을 매수인이 떠안는 효과가 제거됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 본다

천순리아모빌(A)은 8세대, 사용승인일 2013.08.16인 다세대입니다. 전용 54.34㎡ 실거래는 확인된 표본이 3건이고, 최근 12개월 거래는 2026년 1월 150,000,000원 1건입니다. 전체 평균 161,000,000원보다 최근 거래를 우선해서 보면, 현재 실질취득 83,300,000원은 최근 시세의 55.5%입니다.

중요한 반대 신호도 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.9%로 하락 방향입니다. 따라서 과거 200,000,000원 거래나 전체 평균만 보고 가격 메리트를 과장하면 안 됩니다. 이 물건의 기준 시세는 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 150,000,000원을 우선하고, 그 기준에서도 확약 적용 실질취득은 55.5% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

배당표 자체의 룰상 계산에서는 박환히 보증금 부족분 92,599,400원이 남습니다. 그러나 이번 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때만 인수액이 커진다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박환히 보증금의 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 반대로 이 사건은 확약으로 그 구조가 제거되므로, 현재 회차의 경제적 비교 기준은 83,300,000원의 실질취득입니다. 즉 최저가가 낮다는 사실 자체가 아니라 확약의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인하는 것이 가격 메리트를 실제로 만드는 전제입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 문형동 ‘북용인IC’ 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장 및 창고가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물 중 3층 302호이며 사용승인일은 2013.08.16입니다. 도시가스·급배수 위생·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 및 북서측으로 약 4-5미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 640,300원/㎡, 토지면적은 482.0㎡입니다.
• 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 건물 현황. 집합건축물대장상 등재되지 않은 지하1층이 있고 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 입찰 전 공부와 현황의 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 천순리아모빌(A)은 8세대 다세대이고 최근 12개월 실거래가 1건이므로, 가격이 낮아도 매도 시 수요와 거래 속도는 별도로 점검해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 주장, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
• 임차권 말소 절차 확인. 보증금 174,000,000원이 전액 배당되지 않아도 박환히 임차권등기의 말소가 이행되는 구조인지 원본 서류와 집행 절차를 대조하세요.
• 시세 기준은 최신 거래. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 150,000,000원이고 추세는 -9.9%입니다. 전체 평균 161,000,000원보다 최신 가격 흐름을 우선하세요.
• 다세대 환금성. 8세대 규모이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 재매각 기간과 실수요층을 현장에서 확인하세요.
• 미등재 지하층. 집합건축물대장상 등재되지 않은 지하1층 창고의 현황, 권리관계와 이용상태를 확인하세요.
• 규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·특별대책지역 등 토지이용 제한과 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기재 내용을 입찰자 조건에 맞춰 확인하세요.

맺으며 — 승부처는 ‘83,300,000원’보다 확약서다

표면만 보면 보증금 174,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서 92,599,400원이 미배당되는 위험한 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 결정적인 조건이 있습니다. 이 조건대로 집행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 83,300,000원입니다.

가격은 최근 12개월 실거래 150,000,000원 대비 55.5% 수준이라 분명한 여유가 있지만, 시장 추세는 -9.9%이고 천순리아모빌(A)은 8세대 다세대입니다. 여기에 집합건축물대장에 등재되지 않은 지하1층 현황도 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 매력적, 권리는 확약 확인이 전제, 환금성·건물현황은 보수적으로 확인”입니다. 이 물건은 최저가가 낮아서 안전한 것이 아니라, 확약서가 실제로 인수 위험을 제거해야 비로소 83,300,000원의 가격 메리트가 성립하는 사건입니다.