대전지방법원 2025타경12468. 천안시 서북구 성성동 ‘천안레이크타운2차푸르지오’ 210동 1704호 아파트입니다. 등기부상 공유자는 김승호·손혜아이고 지분은 각 2분의 1입니다. 2018년 신탁등기가 있었으나 이미 말소되었고, 이후 2019년부터 여러 근저당이 설정됐습니다. 이 중 2019년 7월 17일 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있어 권리의 핵심은 ‘무엇을 떠안느냐’보다 배당순위와 실제 잔존채권을 보는 데 있습니다.
가격 측면에서는 이미 1회 유찰이 발생했습니다. 현재 최저매각가 372,400,000원은 감정가 532,000,000원의 70%이며, 같은 단지의 동일 면적 84.91㎡ 최근 12건 평균은 462,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 80.6% 수준으로, 시세와 비교했을 때 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12468 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성성동 697 천안레이크타운2차푸르지오 210동 17층1704호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성성9로 14 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김승호, 손혜아 (각 지분 2분의 1) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물 내 제17층 제1704호 |
| 사용승인 | 2018년 01월 25일 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 372,400,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 청구금액 | 359,924,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2019년 7월 17일 설정된 을구 1번 근저당권 · 중부새마을금고입니다. 이 권리를 기준으로 2024~2025년에 설정된 삼성카드·신한카드·한국캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번·3번·7번 근저당권도 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다. 을구 4번 및 6번 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 실거래 평균의 80.6%
동일 단지 천안레이크타운2차푸르지오, 전용면적 84.91㎡를 기준으로 최근 12건이 확인됩니다. 최신 거래는 2026년 9월 480,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 462,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.91㎡ | 31 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 24 | 455,000,000원 |
| 2026.08 | 84.91㎡ | 12 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 8 | 446,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 12 | 463,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 8 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 19 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 30 | 479,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 462,000,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 446,000,000원~480,000,000원이며, 현재 최저매각가 372,400,000원은 최근 12개월 평균보다 89,600,000원 낮습니다. 최근 12개월 평균 대비 80.6% 수준이므로, 현재 회차는 가격 측면에서 의미 있는 할인 구간입니다. 최신 거래 480,000,000원과 비교해도 107,600,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,013,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중부새마을금고 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 중부새마을금고 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 중부새마을금고 | 144,000,000원 | 91,386,400원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 · 주식회사상상인플러스저축은행 | 216,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,689,688원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 8,139,565원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,101,353원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,503,054원 | 0원 |
| 10. 갑구 6-1번 가압류 경정 | - | 0원 |
| 11. 갑구 9번 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 16,830,757원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 692,264,417원, 총 배당액은 366,386,400원, 미배당액은 325,878,017원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 가정치이며, 당해세 및 최우선변제 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 충청남도 천안시 서북구 성성동 소재 천안성성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지·건물. 천안레이크타운2차푸르지오 총 1,730세대, 2018년 01월 25일 사용승인. 본건은 철근콘크리트구조 34층 건물 내 제17층 제1704호입니다.
- 설비. 위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 도시지역에 포함됩니다. 대로3류·중로2류·소로3류가 접하며, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건이 확인되며 446,000,000원~480,000,000원의 거래 범위를 형성하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가 검증. 최저매각가 372,400,000원은 최근 12개월 평균 462,000,000원의 80.6%입니다. 현재 가격 메리트는 있으나 대상 호수의 층·향·내부상태를 실거래와 대조해야 합니다.
- 권리관계. 2019.07.17. 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당 및 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 인수금액. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차보증금 승계나 대항력 임차보증금 인수형으로 계산하지 않습니다.
- 배당 부족. 현재 회차의 미배당액은 325,878,017원입니다. 이는 매수인 인수금액이 아니라 배당상 채권자 부족분입니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사서와 실제 점유관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 실제 입찰 전 체납관리비, 당해세 및 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래 내역을 기준으로 최종 판단하세요.
맺으며 — “1회 유찰이 가격을 만들었다”
이 물건의 핵심은 권리상 인수액 0원과 현재 최저가 372,400,000원의 조합입니다. 감정가 532,000,000원에서 한 차례 유찰되며 현재 가격은 감정가의 70%까지 낮아졌고, 최근 12개월 실거래 평균 462,000,000원과 비교해도 80.6% 수준입니다.
반면 등기부에는 근저당권 4건과 가압류 6건이 있었고, 현재 회차 가정의 채권자 총 청구액은 692,264,417원으로 매각가를 크게 웃돕니다. 다만 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건은 배당이 부족하다는 사실과 매수인이 그 부족액을 인수한다는 것을 구분해서 봐야 합니다.
결론적으로 현재 회차는 시세 대비 가격 메리트가 분명한 편이지만, 17층 1704호의 실제 점유와 개별 호수의 층·향·상태, 관리비 및 원본 서류를 대조한 뒤 최종 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
